文档介绍：商铺物业管理理念与特点(doc 26页)
商铺物业管理理念-物业管理
理念-
是指从事具体商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。
对于开发商来说，开发、销售是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对进行管理，才能长久发展。
目前国内购买者有很多是依靠收取租金，归还银行按揭贷款，在这种情况下，开发商对的管理更为重要。如果商业管理不力，影响业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。
是有计划的商业聚集,对进行“统一管理,分散经营”是区别于其他房地产的核心特点。
“统一管理”，要求必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的是难以经受激烈的零售业市场竞争。
“分散经营”，是对消费者和经营者间的交易提供场所，的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。
、统一营销、统一服务监督、统一物管。
为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定管理公司的管理地位。
“统一招商管理”要求的品牌审核管理和完善的租约管理。
“品牌审核管理”指：对象需经品牌审核后才能进入。
审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。
“完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。
租约管理包括约定租金、租期、支付方式、费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：
承租户的经营业态是受到整个的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；
营业时间的确定；
承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；
为整个促销承担的义务；
承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；
投保范围事宜；
是否统一的收银等。
“统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。
由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为策划好1年12个月的营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”。
组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。如果统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。
“统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证的高效运转。常见的方式有：
指导项目：店铺布置指导、促销活动安排；
要服务面向置业人和使用人，向他们负责，一切为他们着想。促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是服务的根本原则
  管理点分散
出入口多，电梯（客梯）、观光梯、自动扶梯等）分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业的特点。
  营业时间性强
顾客到购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。
  车辆管理难度大
来的顾客，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场水平的整体体现。
、一专多能、精简高效、使业户感觉没有虚职，没有闲人，业户交纳的管理费都用在刀刃上。
业户服务部
设主管一人，可由物业主任兼任。该部主要职能是业户接待与内部管理、下设业户接待员若干名，分别兼任行政人事、文书档案、计划财务、物料管理等职。接待员的多少主要依据于业户服务部的工作时间和工作量，通常每班保持两人便可。
维保服务部
设主管一人，全面负责房屋、设备、设施的运行、保养和维修工作。该部门主要职能是保证不间断地安全运行，使物业保值和升值。维保服务部的作业人员应根据经营服务需要、设备的多少和技术难易程度进行合理配置。
保安服务部
设主管一