文档介绍：长沙金外滩综合项目 经济测算报告
物业体量定位-容积率筛选
占地面积：105354平米
（约建筑面积60万平方米）的建筑方案可获政府通过；根据市政府批文，。
R=
R=
R=
选择两种容积率，从成本，利润等方面，并综合考虑市场的情况下进行测算，寻找最佳的物业体量组合方式。
物业体量定位-经济测算方案设定
要说明的是，我们进行的测算是为了定性地比较判断哪一种更适合于本项目，并不是完全精确。寻找合适的方案对本项目进行一个最终的收益预测
物业体量定位-测算前提和假设依据
财务成本一律按8%计算
持有物业的价值评估从物业30年租金收入的折算进行，不考虑进驻业态
不考虑资金的时间价值、滚动开发等影响因素测算项目整体的税后回现利润率和项目利润率。
项目税后回现利润率是指不考虑持有型物业资产价值的基础上，就销售型物业的销售收入计算的项目税后利润率。
项目利润率是指同时考虑销售型物业的销售收入和持有型物业
资产价值的所计算的项目税后利润率。
物业体量定位-方案一------测算前提和假设依据（R=）
类型
体量
建安成本
销售价格
住宅
40000平米
3000元/平米
10200元/平米
公寓
60000平米
13000元/平米
商业
300000平米
15000元/平米
写字楼
80000平米
12000元/平米
SOHO
120000平米
10800元/平米
酒店
80000平米
------
物业体量定位-方案一------测算前提和假设依据
销售与自持比例
普通住宅
公寓
写字楼
SOHO
酒店
商业
全部销售
全部销售
写字楼自持50%平，销售50%
全部销售
全部持有
商业自持50% ，销售50%
物业体量定位-方案一------开发节奏模拟
物业体量定位-方案一------销售额模拟
说明：酒店自持，商业自持150000平米，销售1500000平米，写字楼自持40000平，销售40000平米
物业体量定位-方案一------总投资成本
物业体量定位-物业体量定位-方案一------现金流量表