文档介绍：某大型商业项目整体策划方案
对于本项目商业的理解
项目定位
旅游文化消费区
城市休闲娱乐中心
商业形态
步行街(商业联排)
酒店(客栈)+主题商场
区位环境
古城边缘
大丽路与才村路叉口
郊区、石材加工区
业态规划
旅游购物
休闲度假
餐饮娱乐
销售方式
独立产权
部分返租三年
对项目本阶段销售目标的理解
高增值率
较高的销售率
较好的投资回报
通过高开业率形成市场热点
短销售周期
较低的投资风险
高销售率
通过持续经营促使物业增值
较合理的销售价格
项目可开发方向
餐饮娱乐
休闲度假
本项目可能功能界定
旅游购物
旅游商品、土特产品
酒楼、快餐、KTV、演艺吧
客栈、酒店、茶吧、酒吧、咖啡
集旅游购物、休闲度假、餐饮娱乐为一体的商业文化区
项目资源因子分析与项目功能定位表
影响因子
旅游购物
餐饮娱乐
休闲度假
项目具备情况
对地段及昭示性要求
外
部
因
素
一般
低
低
位于大丽路与才村旅游专线叉口,毗连古城,地段及昭示性好
对公共交通的要求
一般
较高
一般
道路条件和可达性一般
对噪音控制的要求
一般
一般
高
临靠大丽路,局部噪音污染大
对自然景观的要求
一般
一般
高
周边无自然景观
对建筑装修档次及配套设施的要求
内
部
因
素
低
一般
较高
尚未动工,伸缩性大
对公共休闲空间的要求
一般
低
高
公共空间较多,弹性大
对管理服务的要求
较高
一般
高
尚未确定,可灵活安排营运管理
序号
项目特性
旅游购物区
适应性
得分
餐饮娱乐
得分
休闲度假
得分
位置
本项目位于大丽路与才村旅游线交叉口、水陆路可达性好。
非常适应。但离古城较远,辐射性一般。
4
比较适应,区域辐射性一般。
3
不太适应
2
区域功能
旅游配套区. 以石材加工和生态农家乐为主,生活及商业配套不足。
较适应,但周边商业氛围缺失。
3
弥补古城规模和档次不足,栏截游客。较适应
3
本区域内未形成休闲业态度假氛围,空间与风险并存。
2
交通
配套
项目水陆路交通可达性较好,但公共配套不足.
对公共配套要求不高,较适应。
4
对公共配套要求不高,不太适应。
2
公共配套影响不大,比较适应。
3
昭示性
展示面大,商业昭示性强:利于吸引人流。
良好昭示性是零售业的必须
4
有利于吸引过往人流和市民消费。
4
有利于吸引旅游散客消费。
3
环境
周边公共环境及交通轶序较差.
影响商业环境及消费档次。
2
影响不明显
3
负面影响大于正面影响。
1
项目特性与功能适应性比较分析
序号
项目特性
旅游购物
得分
餐饮娱乐
得分
休闲度假
得分
景观
周围无自然景观资源
附加值作用不明显,影响不大
3
附加值作用不明显,影响不大
3
附加值非常明显,无优势
1
噪音
大丽路车速快,汽车噪音较大。
影响较大
2
对噪音不太敏感
3
对噪音非常敏感
1
消费人群
社团游客较多,散客少,居民及上班族基本没有
非常适应
5
淡旺季明显,旅游基本不吃大餐,适应性一般
3
观光游客流动性大,不太适应。
1
价格
比较价格优势不明显,均价较高。
旅游业售价较高,但市场相对饱和、同质化严重。铺小易售
3
市场潜力较大,商铺规模大不易于销售,市场总量小、竞争激烈
3
市场需求大,但物业面积大单价低、且不易销售。
3
租金
片区内缺乏销售参照物。
租金较高,招商相对容易。
3
租金较高,招商难度较大。
2
租金较低,招商难度大。
1
合计
33
28
19
从项目自身条件角度分析: 旅游购物>餐饮娱乐>休闲度假
项目区域分析小结
从区域市场空间分析
旅游购物>餐饮娱乐>休闲度假
从项目特性分析
旅游购物>餐饮娱乐>休闲度假
从区域人流结构分析
游客>居民、、社团游客>散客
过境人流>固定人流
项目定位建议:
1、项目初步定位为大理新兴旅游文化商业中心和餐饮休闲配套基地;
2、旅游商品和省内特色文化消费品为主要业态,层次较高的餐饮娱乐休闲为补充。
3、充分考虑旅游汪旺季平衡,业态规划要吸引当地消费力量。
社团游客
追求新奇
随机性较强
停留时间短
购买力较弱
旅游散客
追求新奇文化消费
随机性强
停留时间较长
购买力强
居民
追求实惠
规律性强
休闲餐饮为主
购买力一般
建议:
1、项目整体目标消费者重点针对社团消费和散客为主,以商务和居民消费为辅。
2、项目应充分规划商业及公共配套,如银行、停车场,以便于商务