文档介绍：昆明XX广场项目战略定位报告
前言
昆明XX地商投资有限公司:
我司人员自本月12日进驻现场以后,为了做到有绝对的把握做好我们的项目,我们秉着唯一性,排他性、差异化安全性的三重原则,针对我们先前的定位设想进行思路拓宽和再定位调查论证,以一切为了项目的前瞻性、唯一性和可持续发展为出发点,对云南商业特色、昆明商业特色、火车站片区商业特色及出路进行了重新审视和研究,并在此基础上提出了新的定位设想,并就此与贵方进行探讨,
第一部分这里最适合做什么?
云南特色代表什么?
此部分分析彩云之南商业应该是有自己特色的商业国_旅游特色、民族特色;然而目前服装业、IT电脑数码、通讯电子业都不能代表云南特色
昆明商圈分布扫瞄:
青年路、小西门董家湾电子通讯商圈、沿通路121路数码产品商圈、螺狮湾服装批发市场商圈。。。。。。这些商圈都有自己鲜明的特色,唯独火车站片区商圈没有自己的特色;
火车站片区商业扫瞄
火车站片区定位
政府对火车站片区总体规划:
火车站片区_商务商贸集散地
结论:
火车站片区最适合做:1、物流批发市场;2、商务旅游批发购物中心
第二部分我们可以做什么
专业物流批发市场与商务旅游集散中心的优劣势分析
地段:
交通:
物流:
人口:
昆明XX广场商业项目的相关营销定位策划
项目功能定位
昆明福地
1-1:社会贡献:配合政府对火车站片区的城市改造,靓化火车站片区市容;
1-2:区域贡献:改良和提升火车站片区的商业环境和质量;
1-3:民生贡献:满足区域内固定居民、及‘交通枢纽’所带来的四面八方的巨大人流的各方面需要;
1-4:商业贡献:给火车站片区、昆明市的新老‘车站商业’的商业经营者一个永续经营、发展壮大、新进经营的商业经营平台;
1-5:投资机遇:为具有相当投资和经营经验的投资者,提供一个高质量的商业和地产投资的‘财富港口’;
项目形象定位
整体:百年云南商业精华所在
1期:首席云南特色产品国际交易MALL
(即专业批发零售市场。含A区:1期1~4层;B区:2期1~4层)
2期:酒店式精英商务公寓
(公寓5~6层;仓储配套7~10层)
口号:这里是―――云南的世界,世界的昆明
名称:云南100
经营业态定位
1期(A区)
1层:金银、玉器、珠宝等;
2层:茶叶、烟草等;
3层:特色服饰、箱包、工艺品等;
4层:特色副食品;
5层:咖啡厅、西餐厅、商务会所等;
-1层:综合超市
2期(B区)
1层:金银、玉器、珠宝等;
2层:茶叶、烟草等;
3层:特色服饰、箱包、工艺品等;
4层:特色副食品;
5~6层:居住、办公、投资型的酒店式小户型公寓;
7~10:仓储、办公、休闲、金银玉器鉴定中心等配套设置及机构;
价格水平定位
租金类(按建筑面积下的均价)
1-1)1期
1层:120元/㎡/月
2层:80元/㎡/月
3层:50元/㎡/月
4层:40元/㎡/月
5层:30元/㎡/月
-1层:90元/㎡/月
1-)2期
1层:100元/㎡/月
2层:70元/㎡/月
3层:40元/㎡/月
4层:30元/㎡/月
5层:30元/㎡/月
-1层:车库
售价类(按建筑面积下的均价)
3-1)1期
1层:12000元/㎡
2层:8000元/㎡
3层:5000元/㎡
4层:4000元/㎡
5层:3000元/㎡
-1层:9000元/㎡/月
3-2)2期
1层:10000元/㎡
2层:7000元/㎡/月
3层:4000元/㎡/月
4层:3000元/㎡/月
5层:3000元/㎡/月
-1层:车库(待议)
铺面分割形态
5-1)1期
1层~4层:可自营独立铺面+柜台
-1层:非自营产权包租小面积分割销售
5层:分割成2块大面积铺面销售
5-2)2期
1层~4层:可自营独立铺面+柜台
5层~6层:30平米/间以内小户型酒店式公寓
总价控制建议
1)铺面
主力铺面总价控制在15万元以内
2)公寓
控制在总价10万元~12万元左右
经营管理定位
1、2期1~4楼所有独立铺面
统一管理,分散经营
1期-1楼超市
统一经营管理收银