项目后评估报告标杆.docx

文档介绍：TPMK standardization office【 TPMK5AB- TPMK08- TPMK2C- TPMK18】
项目后评估报告标杆
【××××】项目后评估报告
工作小组
二零 年 月
目 录


××××

××××于2004年4月通过拍卖获取在××××第一房地产开发项目——湖滨一号，5月××××正式组建成立。
2004年5月国家针对房地产行业的宏观调控进一步加紧，××××市场受影响较大，市场迅速低迷。××××在湖滨一号项目上的盈利压力极大，且为争取湖滨一号项目规划条件突破，致使该项目发展进度相对较慢。
为实现迅速在××××市场打开局面的战略目标，在地产集团的大力支持下，我们于同年11月又通过拍卖竞得××××项目，这也创造了新成立地区公司当年获取两个项目且同步运作的记录。

本项目基本与湖滨一号同期发展，为公司分摊了管理费用和营销费用等期间费用，较好的发挥了规模优势。另一方面，本项目稍早于湖滨一号开工，且因为基本为纯联体别墅项目，发展速度较快，是××××在××××市场第一个亮相的楼盘。为公司在配套报建、施工管理等方面都较好地积累了经验、锻炼了队伍，同时在××××市场建立了良好的品牌形象，为公司后期发展奠定了良好的基础。
从拿地到具备开工条件5个月，从基础开工到竣工备案8个月。项目发展主要进度节点如下：
取得土地使用权时间： 04年4月12日
规划方案评审及规划招标时间： 04年12月15日
扩初设计出图时间： 05年3月15日
施工图出图时间： 05年6月1日
建设工程规划许可证取得时间： 05年6月24日
建筑工程施工许可证取得时间： 05年6月24日
基础开工时间： 05年4月8日
主体开工时间： 05年 6月8日
首次开盘时间： 05年8月27日
竣工验收备案时间： 05年12月30日
入伙时间： 06年4月15日


项目于2004年11月获地，2005年8月一期预售，2005年底项目一期竣工验收，2006年4月项目二期入伙，整体项目开发完成。在项目开发期间××××经济发展迅速，××××房地产市场在2005年产生短期波动，2006年初市场开始恢复性增长。

项目开发期间××××吸引了大量人口的进入，宏观经济保持持续快速发展势头，经济结构不断优化调整，经济发展质量提高，为项目的开发提供了良好的宏观环境。
发展期内，××××城市竞争力不断增强，就业环境和人居环境得以较大程度的改善，吸引了大量优质人口的进入，为经济发展和城市建设提供了充足
的人力资源。根据统计结果，2003～2006年××××，。具体见下图。
从经济总量变化来看，××××全市GDP在2004年～2006年三年间增长了40%，第三产业发展迅速，，经济发展质量不断提高。具体见下图。
2001-2010年××××全市GDP及增速（2006后为预测值）
项目发展期间，人民收入基本与GDP同步增长。三年时间年××××市区居民人均可支配收入增加了4081元，人均消费支出增加了4717元。具体见下图。城市居民人均可支配收入和人均消费支出均保持11%左右的速度增长，与经济发展的协调性增强。
2003-2006年××××城市居民人均可支配收入和人均消费支出统计

从××××全市房地产投资开发的情况看，2001年以来，××××房地产开发进入掀起了一个新的热潮，商品房施工面积、竣工面积、房地产投资额等主要指标均呈现快速增长态势。具体数据见下图。
××××全市房地产业发展宏观指标
从××××市区的商品住宅预售情况来看，2004年下半年以来，由于信贷紧缩、“国八条”等宏观调控措施的出台，促使市场观望气氛逐渐形成，××××市区商品住宅的预