文档介绍：基建REITs深度报告
境外REITs实践深度剖析
 
   
 
 
 
 
 
 
 
     
 
 
 
 
 
，搜索下载。
1、全球市场：2 万亿美元规模，遍布成熟及新兴市场
、绝对视角：十三大市场规模突破百亿，马太效应显著
全球 REITs 发展逾 60 年，应用遍布成熟及新兴市场。REITs 于 1960 年起源于美国房地产市场，随后拓展至不同行业和不同国家及地区，当前在美国、日本、澳大利亚等发达地区以及泰国、印度等新兴市场均得到快速发展；
REITs 模式久经市场考验，规模长期快速增长。近年来马太效应显著。我们统计了数据相对完整的 44 个国家或地区上市 REITs 数据，截至 2019 年，合计 858 个 REITs 项目，总市值约万亿。其中 13 个市场市值规模超百亿美元，美国市值约万亿，占比达到约 64%。
n 模式久经美国及全球市场考验，市值规模长期快速增长。全球 REITs 市值在 2002-2019 年间从 2312 亿美元增长至万亿美元，CAGR 达 %，而在发源地美国市场，REITs 市值在 1971-2019 年间亦从 15 亿美元增长至万亿美元，CAGR 达 %。我们认为主要原因系 REITs 模式本身具备税收优惠、底层资产现金流稳定、高分红等多重优势，能够有效盘活优质不动产，因此在各大市场具有较强生命力，受资本市场认可度亦得以提升；
n 当前市场集中度较高，十三大市场规模突破百亿，CR13高达 98%，其中美国市值规模一骑绝尘。2019 年全球有十三个市场市值规模超百亿，分别为美国（万亿，单位美元，下同）、日本（1514 亿）、澳大利亚（1006 亿）、英国（906 亿）、法国（871 亿）、新加坡（739 亿）、加拿大（680 亿）、中国香港（371 亿）、西班牙（259 亿）、南非（243 亿）、比利时（206 亿）、墨西哥（202 亿）、泰国（105 亿），市场 CR13约 98%，其中美国份额高达 %，远远领先其他市场；
n 近年来美国及亚太市场快速增长，显著拉动整体。市场格局逐步趋于“强者恒强”。我们将全球市场划分为美国、亚太、欧洲、泛拉美（含加拿大）、泛非洲（含中东），截至 2019 年市场规模分别为万亿、3940 亿、2467 亿、 895 亿、292 亿美元。2011-2019 年全球 RETIs 市值从 7900 亿美元大幅增长 164%至万亿美元，同期美国、亚太、欧洲、泛拉美、泛非洲市场涨幅分别为 195%、175%、86%、95%、68%，，涨幅与市值规模大致呈现正相关性，判断市场逐步显露马太效应，即在应用越成熟的市场，REITs 模式越得到社会认可，从而进一步获得政策推动、新产品上市和估值提升；
n 除美国外，其他头部市场亦呈现良好增长态势，亚太区域表现尤其亮眼。西班牙、墨西哥、泰国等新兴市场发展迅猛。（1）亚太市场上，2011-2019 年间日本、澳大利亚、新加坡、中国香港、泰国 REITs 市值从 382 亿、561 亿、 235 亿、160 亿、9 亿美元，分别增长至 1514 亿、1006 亿、739 亿、371 亿、 105 亿美元，增幅分别达到 296%、79%、214%、132%、1062%，日本及澳大利亚规模迅速扩张至全球第二、第三，是拉动亚太整体规模的主要力量；（2）在其他市场上，2011-2019 年间英国、法国、加拿大、西班牙、南非、比利时、墨西哥市值分别从 381 亿、706 亿、445 亿、7 亿、170 亿、69 亿、7 亿美元增长至 906 亿、871 亿、680 亿、259 亿、243 亿、206 亿、202 亿，涨幅分别为 138%、23%、53%、3772%、43%、200%、2691%。西班牙、墨西哥、泰国等新兴市场规模从个位数快速增长至跻身百亿梯队，发展较为迅猛；
、相对视角：占 GDP 和股市总市值比重约 %、%
我们选取 26 个代表性市场，测算其 REITs 市值占当年 GDP 和股市总市值的比重的近五年平均值分别为 %、%。
n 据此测算我国 REITs 直接市场容量可能在万亿规模以上，或可以展望至 ~ 万亿区间。基于我国 2019 年 GDP 和股市市值数据：（1）根据所统计 26 个市场的平均值，分别测算得到 REITs 市场容量为万亿和万亿；（2）直接按美