文档介绍：万方数据 l2· 怀化学院学报 2011年9月二、概念界定 。许多学者虽然从不同角度对旅游地产进行了分析,但对该概念如何进行内涵的定义,学界仍未达成一致的意见。笔者通过总结分析,认为旅游地产是指依附于旅游目的地,以旅游休闲度假为目的,通过合理规划和设计,集旅游购物、休闲、度假和居住等旅游功能于一体的商业综合置业项目,是旅游业同地产业有机结合的一种全新的商业模式。从我国土地的利用功能分类来看,旅游地产属于十种类别中的娱乐旅游用地。按照土地利用状况,我国将土地划分为12大类,餐厅、酒店、度假村等属于第5大类商服用地类型(05)中的住宿餐饮用地小类(052)。如果从地产分类的角度看,目前还没有一致的意见,通常意义上讲,旅游地产是商业地产的一种。根据旅游地产的分布区域情况,旅游地产可以划分为旅游景区类地产和城市休闲游憩类地产;根据投资者的开发模式情况,旅游地产可以划分为度假休闲地产、商业休憩地产、康体娱乐地产、主题公园、综合旅游地产等类别;根据地产的功能定位情况,旅游地产通常划分为旅游商业地产、旅游景点地产、旅游度假地产及旅游住宅地产四类。 ,旅游商业地产属于休闲度假商业类地产(第五类)。笔者认为,旅游商业地产是指依附于旅游景区而建设的提供旅游休闲、购物、餐饮、住宿、娱乐等辅助活动的建筑空间。例如成都锦里依附于武侯祠而建,是典型的旅游商业地产。旅游商业地产与普通商业地产的区别主要在于四个方面:一是服务范围的差异。旅游商业地产的目标群体面向全国乃至全世界的游客及当地的常住居民,而普通商业地产主要针对居住区、城镇行政辖区。正因为如此,所以旅游商业地产的服务范围广泛,对旅游业的依赖性强,季节性明显。二是功能的差异。旅游商业地产主要是满足游客的游憩和精神需求,而普通商业地产更多的是作为城市的配套生活设施而存在。三是选址的差异。普通商业地产一般选择在城市商业繁华地带和居住区,而旅游商业地产主要选址于景区景点。四是定位的差异,旅游商业地产主要从当地的特色文化和游客的行为特征着手进行定位,而普通商业地产主要是满足当地常居居民的日常生活需求而进行的专业化、一站式服务以及大众化和高档化的定位。总之, 旅游商业地产有其独特一面,在进行开发时需进行特定分析。三、案例分析文章所选取的案例为目前我国中西部地区古镇旅游方面做的比较好的旅游景区,知名度较大,笔者通过实地考察, 从旅游客源市场、商业业态分布、建筑分布及整体旅游环境和服务管理方面进行分析,因商业经济回报等详细信息无法了解到,文章省略掉了该部分的分析。案例一(凤凰) 凤凰位于湖南湘西州的西南边,与吉首德夯、永顺猛洞河及贵州梵净山毗邻,少数民族众多,以苗族和土家族为主。凤凰被认为是“中国最美丽的小城”,风景秀丽,历史悠久、人文荟萃、民族风情浓厚,至今仍保留着明清时期的建筑风格和人文风貌,拥有100多处明清建筑,沱江两岸的吊脚楼与沱江水系交相辉映,构成了一幅美丽的画卷。姜糖、蜡染、腊味、米酒坊、手工编织工艺品、苗家银饰是凤凰古城最具代表性的特色产品,凤凰以文化广场为中心,主街沿沱江呈线形分布,虹桥是连接各商业街区的枢纽及终端,围绕沱江自发形成诸如酒吧街、住宿街、夜市街等主题街区。通过在凤凰的实地考察分析,其主要特色如下: 在客源市场方面,凤凰旅游