文档介绍：2011年中国汽车(乘用车)五大细分市场竞争力分析报告
封面
扉页
瀚博地产辽大地块发展定位报告
目录
第一部分市场结论第二部分宗地解码
第三部分项目开发定位方向
第四部分商业专题
第五部分开发分期建议
第一部分市场结论
市场调研结论
符合居民生活习惯,高性价比,户型格局优化,具有附加值
定位档次
竞争研判
产品组合
开发指导方向
西部为区域市场的最大竞争对手
认同多层,对小高层存在抗性,特定区域公寓市场存在机会
三环以外中高档项目缺乏
产品特性
2400元/平方米——3000元/平方米
定位为北部区域中高档,道义地区高档项目
首先确保区域内客户,同时争夺西部客户
多层为主,配合一定比例公寓和洋房产品
控制户型面积格局,以两房为主,部分配仓库
价格定位
体现项目区域高端形象,兼顾性价比,不盲目走低
第二部分宗地解码
项目宗地坐落于沈阳城市的北部——国家级经济开发区道义经济开发区的道义镇101方米,总建筑面积为约30万平米。地块东临101国道,南倚辽宁大学新校区,西接道义经济开发区规划路,北靠道义经济开发区规划路(如下图) 。
宗地四至现状
宗地东侧:
宗地东侧(101国道)
宗地东侧101国道属国家级公路,该国道交通通达性非常强,向南可以直达北部大学城以及皇姑区,也是新城子通往沈阳的重要交通要道。
宗地南侧:
宗地南侧(辽宁大学)
宗地西侧:
宗地西侧(规划路)
宗地西侧为道义经济开发区规划路,该规划路现阶段还只是田间小路。再规划路建成以后,会使本案有很好的交通便捷性。
宗地北侧:
宗地北侧(农田和盼盼食品厂)
宗地北侧现为农田和盼盼食品厂,整体来讲,很有田园的感觉。周边绿化植被太少,需要进一步改善。
宗地土地特征
由南到北的高压电线
宗地总体比较平坦,地势由东向西逐渐变低。在宗地的东侧有多条高压电线横贯南北,将来需考虑作地下埋设,以免影响本项目规划及给后期销售造成障碍。
离宗地北侧300米左右就是蒲河,现阶段蒲河由于长期缺乏治理,所以被污染的很严重,整条河散发着刺鼻的异味。
宗地北侧300米处(蒲河)
宗地南侧辽大锅炉房
宗地南侧辽大锅炉房内伫立着一个高7-8米的烟囱,这必将对距它较近房源的销售有很大影响。
宗地区域内配套状况
以本案为原点,半径3000米的范围内市政配套
交通状况:
现在沈北新区“三纵四横”交通网已基本完成,整个区域的交通状况很好。
“三纵”分别是101国道、203国道和102国道,沈北新区投资10亿元对这三条路进行高标准的拓宽改造,打开了沈北新区的“南大门”,使沈北新区与沈阳母城融为一体。
“四横”为:
沈北开发大道;
蒲河生态走廊;
新城子产业大道;
沈北生态旅游带1>.
五爱市场
6:00—18:50
弓匠村
5:30—18:00
五爱市场,大西门,小西门,广宜街,市物价局,四十七中学,北站,市话剧团,宁山路小学,省教委,市体育学院,北陵东门,金山小区,华海学院,沈飞工业集团,三台子,沈飞文化宫,汇通实业公司,七三九医院,公路货运站,四台子,市纺织学校,道义开发区,正良村,道义二村,道义,弓匠村,
338
五爱市场
6:00—15:40新城子
6:00—16:05
五爱市场,风雨坛,大西门,小西门,广宜街,市政府,北市场,民族电影院,皇寺广场,四院,歧山路,宁山路,祟山路,辽宁大厦,新乐,陵西,武警总队,松山路,三台子,沈医学院,四台子,师范学院,新城子
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沈阳站
6:00—20:15
道义开发区
6:00—20:15
沈阳站,太原北街,沈阳铁路局,北五马路,老道口,西塔,储备局,长江街,怒江街,小白楼,昆山西路,粮校,西江街,皇姑热电,万科花城,荷兰村,白山路,大含屯,武警总队,松山路,种子公司,何氏眼科,沈阳医学院,检车线,四台子,师范学院,正良屯,道义开发区,
255
北站
6:00—21:00
道义开发区
6:00—20:30
北站,,北京街,昆山路,四院,歧山路,北行,宁山路,辽宁大学,电力学校,泰山路,沙河子,第九印刷厂,铸铁管件厂,北方医院,北陵西门,陵西二小区,五彩新村,黑山路,松山路,种子公司,何氏眼科,沈阳医学院,检车线,四台子,沈阳师范大学,正良村,道义开发区,
236
行使时段
途经区域
公交线路
生活及医疗配套:
现宗地所在区域,生活配套已基本完善,已通电,通水,集中供暖,可安装有线电视及宽带。
但由于本项目离市区较远,致使在市政配套上不完善,项目周边1000米内无中、大型医院和药店,这将给本项目业主的生活带来极为不便的