文档介绍：OFFICEPARK项目前期策划
中国指数研究院
2009年12月
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前 言
OFFICE PARK，是指低密度、花园式办公的泛称，在国内一般称为商务花园、商务别墅等。它起源于20世纪60年代的美国，目前在许多发达国家已经成为超越或与CBD并驾齐驱的主流办公物业。
它远离喧嚣的城市中心区，具有交通便利、低密度、高绿化率、独栋办公等特点。与CBD的摩天办公大楼相比，它是一种全新的物业类型，更是一种全新的工作方式和生活态度，它代表着一种先进的生产力。
正像王石这样描述硅谷的Office Park：“这里的空气之中都飘满了创意。所到之处，绿树成荫，鸟语花香，所接触到的人，精神饱满、热情洋溢。置身其中，怎么能不令人热爱生活，焕发创造的欲望！”
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一般认为，以总部基地的出现和成功，标志着中国Office Park的诞生和发展，之后雨后春笋般在北京和上海迅速发展起来了，这主要是由于以下原因而得到了政府的大力支持，并激起了开发商的无比热情：
Office Park是社会经济发展的必然结果；
能够实现工业用地开发效益的最大化；
能够快速提升区域价值。
前 言
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3
技术路线
外部环境分析
经济环境
产业环境
城市化进程
区域规划
区域价值提升
区位分析
产品分析
客户分析
价格状况
营销推广
经营方式
开发理念
国内外Office Park借鉴研究
区位分析
交通分析
配套情况
产业基础
土地成本
项目地块分析
需求意向
企业特征
需求状况
潜在客户分析
项目开发可行性
项目开发必要性
可借鉴之处
项目地块Office Park
开发适应性
潜在客户对项目需求
市场定位
总体定位
客户定位
产品定位
档次定位
配套建议
价格建议
开发策略
经济可行性
投资估算
成本利润率
内部收益率
投资回收期
敏感性分析
京御OFFICE PARK
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外部环境分析
国内外Office Park分析
项目地块分析
潜在客户调查分析
项目定位及开发建议
汇报框架
项目经济测算
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5
◆ 世界银行研究表明，当一个国家或地区人均GDP在3000－10000美元之间时，经济会有一个较长的高速增长时期；此时整体城市功能进入扩张阶段，商务中心的多元化发展成为可能， Office Park开始出现，并逐渐呈快速发展态势。
2007年中国人均GDP为2461美元，北京、上海等大城市人均GDP均超过了7000美元。
GDP与Office Park
数据来源：美国房协 中指调查
◆1965年-1978年，美国迁到郊区办公的大企业数量随着在随着人均GDP增长而不断增加。
◆ 当人均GDP在4958-10309美元时，迁到郊区办公的大企业数量出现快速增加。
国外经验和研究表明，当人均GDP突破3000美元时， Office Park开始发展，当超过5000美元时，会进入一个快速的增长期。
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6
数据来源：中指调查、统计局
GDP与Office Park
◆ 2001年北京人均GDP突破3000美元，达到3262美元， 2002年北京的第一个Office Park 项目——总部基地诞生；
◆ 2002年－2008年，北京的Office Park项目个数随着北京人均GDP的增长而不断增加。
◆ 2005年，北京的人均GDP接近5000美元时， Office Park项目数量出现了快速增加。
北京的Office Park正处于快速发展时期，项目的开发时机适宜。
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7
◆ 北京、河北两地产业梯度明显，北京以第三产业为主，河北以第二产业为主。
◆北京的第二产业持续下降，第三产业逐渐增加，而河北省的则刚好相反。
◆ 依据《北京市“十一五”时期产业发展与空间布局调整规划》，未来北京将继续向服务业转变，疏解城区功能，引导产业转移和聚集。
◆ 河北作为离北京最近的区域，将是承接北京产业转移的最主要区域。
◆企业作为实现产业转移和聚集的主体，必然会有一些企业由于商业成本、企业扩张、政策优惠，以及集聚效应等原因主动或被动地从北京中心区向外转移，从而带动北京周边区域Office Park发展。
产业发展与Office Park
河北省产业结构
北京产业结构
数据来源：中指调查、统计局
产业发展带动了Office Park的发展。
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8
在国外，伴随着城市化、交通发展和汽车的普及，城市中心逐渐衰落，而郊区则开始活跃起来，人们为寻求更加良好的环境去工作、居住，由此，也就带来了商