文档介绍：新人跑盘（住宅项目）方法分享
前言
重在分享工作经验，而不在于布道讲学！
跑盘技巧属于技术范畴，每个人均有各自不同的特色，本内容仅供借鉴，期望能对各位的工作有所帮助。
优秀的房地产从业者首先必须是这个城市的导游（地理通）。
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前言——跑盘概念范畴的界定
房地产市场调研概念范畴：
宏观层面：
城市调研——国家/省/市经济发展、政策法规环境；
中观层面
区域调研——项目所在区域的政策法规环境，经济发展等；
微观层面：
地块信息调研——地块属性（生地、熟地等）、控制性指标、周边环境（资源、负面影响等）；
项目（竞争、典型项目）市调——跑盘；
消费者调查——特征描述、需求、购买行为等；
市场链调查——政策法规等政府部门、土地供应者、开发商、设计院、咨询顾问机构、广告公司等。
房地产市场调研是一门博大精深的学问，其方法复杂多样、内容包罗万象。本报告只针对跑盘，为新人提供一些可以快速学****快速执行的市场调研的途径、方法及注意事项，帮助大家尽可能少走弯路，提高市场调研的效率和质量。
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目录
信息架构
跑盘前的准备
实地调研
结果输出
经典跑盘案例展示
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1. 信息架构
新人到现场大眼一看，往往会产生如下两种极端感觉：
1、没觉得有什么特别的地方啊，不觉得有什么信息需要我关注阿~
2、真新鲜！需要记的东西太多了，这么多东西我记不住可怎么办啊？
两种心态都是因为缺乏对信息的整理、分类所致。
新人跑盘，首先需要对跑盘所涉及到的信息有一个系统的了解。对于海量信息的分类梳理更有利于理清各个信息之间的来龙去脉，从而达到透过现象看本质的高度。
一般来说，对于住宅项目的信息可以如下分类：
基本信息
推广类信息
销售类信息
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1. 1 信息架构——基本信息
区域属性
区域
属性
区位
1、项目所在具体位置
2、所处区域现状：宏观经济、社会、文化概况；
3、房地产市场整体概况；
4、居民生活方式和消费方式 ，对该区域的认知
四至
项目四周相邻的物业或者地表形态
规划
区域整体的规划，包括政府短期、中期、长期规划以及规划实现的进度；
需要关注区域在城市整体中的位置
交通
1、项目附近交通路网构成如何，分别为何种等级的道路，通向何处；
2、公交站点如何分布，距项目有多远距离，步行多长时间能够到达
3、轨道交通情况如何，未来是否有新的规划
配套
项目周边的生活配套（菜市场、便利店、超市等）、医疗卫生（医院、诊所）、教育配套（学校、培训机构）、商业娱乐等，与项目的距离；
项目1公里内、5公里内、10公里内都有何种等级、何种类型的服务设施
任何一个房地产项目都不可能脱离区域环境而独立存在，区域属性对于项目有着至关重要的作用；
跑盘时绝不能把注意力仅仅放在所要调研的单一项目本体上。
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社区规划是能够体现社区定位的重要表现，在极大程度上也体现着开发商对于项目的追求；
对于项目的总平面和户型设计了然于胸，自己手绘其总平图和户型图，是新人深入了解项目产品的一个重要途径。
社区内规划/户型规划
1. 1 信息架构——基本信息
社区内
规划
基 本 参 数
占地面积、建筑面积；容积率；绿化率；
总户数；车位比
物 业 形 态
多少栋楼，分别有多少层。
低层（1-4层）；多层（1-8层）；小高层（1-18层）；高层（1-33层）；超高层（超过100米）
总平面布局
项目分期；楼栋分布，朝向，排布方式；
绿化分布，路网分布，社区主入口位置
景 观
天然景观资源；
人造景观，园林面积，园林风格；主要元素
外 立 面
建筑风格，外立面装饰，新旧程度
户型规划
户型面积
户型面积区间
户型设计
户型平面布局、客厅开间、居室面积、居室数量、是否朝阳；赠送面积，出房率，户型创新
产品类型配比
各种面积的户型分别占多大比例，主力户型是什么
楼层平面分布
梯户比，户型分别是多大面积，什么户型处于什么位置
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1. 1 信息架构——基本信息
对于规模较大的住宅项目，内部配套必不可少；配套设施对于住宅项目的舒适程度具有较大贡献。
精装修是住宅发展的一大趋势，精装修的标准将是项目竞争力的重要组成部分
社区内部配套、交房标准、合作单位
社区
内部配套
配套物业类型
商业、学校、医疗、文体娱乐设施、会所等及其分布位置
经营方式
出租/出售，是否对外公开，是否需要业主公摊
比 例
配套物业占整个社区的比例，配套物业规模、等级等
社区公共配置
大堂（层高）、电梯厅、电梯（品牌）等
交房标准
毛坯