文档介绍：目 录
第一章 某别墅概况…………………………2
第二章 管理服务理念和目标…………………………………………2
第三章 前期介入管理服务内容及工作重点…………………………3
第四章 项目管理机构运作方法及管理制度…………………………9
第五章 管理服务人员配置……………………………………………28
第六章 物业管理用房及相应管理设施的配置………………………43
第七章 物业管理费用的收支预案……………………………………74
第八章 物业管理服务分项标准与承诺………………………………86
第九章 物业维修养护、保洁、保安、护绿实施方案………………95
第十章 物业维修和管理的应急措施…………………………………108
第十一章 社区文化与业主互动的具体措施……………………115
第十二章 智能化设施的管理与维修方案……………………………129
第十三章 施工噪声控制等应对预案…………………………………1
第十四章 会所管理方案………………………………………………1
附件：G 元物业管理概况………………………………………………1
第一章 某别墅项目概况
1、基本介绍
某别墅区毗邻南京高新技术开发区，距离南京长江大桥约 15 分钟车程，项
目全部规划为独栋的别墅，并率先采用了 4 栋围合成一个院落的组团设计。在
项目规划设计上，聘请了欧洲知名的别墅设计专家 D+F 设计，景观设计也由澳
洲知名的 TKD 设计公司担纲。整个项目秉承欧洲居住文化，容积率降低到
的“极限”，户型更注重起居室私享的空间。每户均有前后两个花园，整
个别墅被树木和花草包围。
开发商对每个细节都精益求精，不少原材料都来自国外：地砖从美国进
口，入户门采用了德国技术，别墅外立面的色调也专门请美国调色师量身打
造。在建筑风格上，某采用了目前国内外最流行的托斯卡纳风格，高低朝向不
同的赤陶屋顶，顶部的线条感强烈。此外，8 米宽的道路设计可以保证充足的
户外车位，充分考虑业主的需要。项目还有近万平方米的纳兰湖、24 米宽景观
大道，三面河流组成主入口场休息带，入口广场布置有会馆、游泳场和网球场
等。
2、某别墅项目主要规划及技术指标
用地面积 13340 平方米
建筑面积 37689 平方米
容积率
绿地率 48%
建筑层数 2 层
别墅总数 175 座
配套建筑 会所
停车位 350 个
小区出入口 东侧、北侧各一个
居住总人口 700-800 人
建设工期 05 年 7 月至 08 年 12 月，分三期
污水处理站 2 座
箱式变压器 3 座
煤气交换站 1 座
地面消防栓 10 个
中控室 1 座
3、居住群体分析
某别墅的居住群体，以商界成功人士为主体，另有来自文艺界、政界的精
英人士。他们文化素质较高，消费能力强，观念新，事业心强。该群体生活要
求高质量，法律维权意识和环保存观念强，对别墅的物业管理工作有较强的管
理参与意识。
第二章 管理服务理念和目标
G 元物业服务以专业、干扰极小化和全方位管家式服务，为