文档介绍：上海房地产市场运行分析及趋势预测
闽发证券研究所曹锐钢
一、市场运行特征分析
上海房地产市场在经历1992至1994年的超常规发展及1995至1998年的调整阶段后,从1999年底开始了一轮新的发展高潮.、，
图1：中房上海指数走势
一中房上海综合指数
（一）房价持续涨升
中房上海综合指数是一种全面反映上海商品房价格〔包括住宅和办公用房）的指标,，从图1该指数近几年的走势可见,上海房产价格是在1999年开始筑底，从2000年初开始一路涨升“在进入2002年后，加速的趋势、,到2002年10月份,中房上海综合指数值达到867点,比2000年初上涨启动时的最低点大约上涨了 25%而指数反映的涨幅仅是上海房产价格上涨的平均水平，事实上，如地铁沿线、黄浦江沿岸、公园或绿地周边等较好地段房产价格的同期涨幅已普遍超过了 30%目前,上海房价已到了一个较高的水平.
全市的均价已达到每平米3840元左右,卢湾、静安等区部分楼盘的每平米均价已经涨到8000-10000元,浦东陆家嘴滨江地区的均价更是高达每平米 20000
万元在静安、黄浦、卢湾、徐汇等区，每平米4000元以下的预售新房基本断档，即便是相对较偏的闸北、普陀、也日趋减少『
这一阶段上海房价持续上涨的原因主要在于：
11需求拉动
上海人均居住面积一直落后于全国大城市平均水平，居民改善居住环境的需，随着一系列鼓励购房政策的出台，居民对房屋的：1996年同意居民已购旧公房上市,并开始降低买房税费；1998年底停止住房实物分配,并开始采取购房款抵扣所得税的政策；1999年降低个人住房抵押贷款按揭比例。此外，上海良好的人文环境、日益上升的经济地位和日新月异的城市面貌也吸引了大批来自外省市及港澳台和国外的人士前来投资置业,而开放蓝印户口、内外销房并轨等政策的实施也较大促动了外来需求的增长“来自内、外两方面的旺盛需求拉动了上海房产价格的持续上涨『
2、成本推动
土地成本和建设成本是房屋价格的主要推动了上海房价的上涨
11）土地成本上涨
近十年来,上海市政府对城市基础设施实施了高强度的投入,平均每年的投资增长速度超过了 30弟，其中仅"九五”期间投资就高达2274亿元：,，大规模推进的城市基础设施建设,极大地改善了上海的城市面貌和居住环境,从而带动了城市土地价值的提升“在土地自然升值的大背景下，高额的旧区拆迁补偿和公开招标、拍卖的方式又进一步加大了开发商的土地获得成本“
⑵建设成本上涨
近几年来，新建商品房的建筑形态不断改进，的建筑材料更加考究，而且，小区的容积率在下降，配套设施也更加完备,绿化水平也逐步提高这一切都将促使相应的建设成本上升
（二）交易量全面放大
图2：上海房产交易量
口商品房销售面积（万平米J
■存量房成交面积（万平米）
从图2可见，近几年上海房地产二级市场［商品房市场）和三级市场〔存量房市场）的成交量都不断放大、，1998年全市商品房的销售面积为1150万平米，其后几乎每年都保持1