文档介绍：⑧ Y 844498 申请同济大学管理学博士学位论文土地储备风险管理的研究培养单位:经济与管理学院一级学科:管理科学与工程二级学科:城市管理和建设工程管理研究生:杨军指导教师:丁士昭教授二oO六年三月摘要摘要起源于上个世纪90年代后期的城市土地储备制度是中国经济体制改革大背景下城市土地管理领域的一项制度创新,它是在土地使用制度改革、土地市场发育和国有企业改革过程中应运而生的一种土地管理制度。上世纪80年代后期,借鉴香港土地批租机制,我国推行了土地有偿使用制度,实施土地出让机制。各地分别采取了集体土地直接出让或国有土地未经整理出让等方式,由政府部门将土地直接有偿供应市场。这种做法不仅侵害了集体土地的权益,而且不利于城市规划统一实施,也不利于土地的保护和价值的充分实现。因此,建立土地储备机构,推行土地储备机制,作为土地有偿使用的制度创新机制就应运而生了。作为一项新生事物,它不仅面临着法规、政策等宏观环境风险、还面临着资金风险、体制风险、项目运作风险等。2003年中国的宏观经济政策开始紧缩, 土地储备机构及运作机制所面临的风险进一步加大。完善土地储备制度、增强土地储备机构的运作能力、健全土地储备相关的法规体系,达到控制和缓解储备风险的目的,已经成为土地储备制度和土地储备机构可持续发展的必要保障。本文运用风险理论,针对土地储备制度可能面临的风险提出相应的风险管理建议,对政府可容忍的债务规模、融资方式选择、科学的土地储备供应计划编制方法等展开了深入的研究。论文主要研究成果包括以下四个方面: (1)区分土地储备机构不同层次的四种风险来源目前土地储备机构面临四类风险:宏观法律和政策的不完善增加了土地储备机构的政策法规风险;城市土地储备制度的不完善带来了体制风险;融资渠道单一和房地产市场的波动增加了资金风险;在具体项目上,由于经验不足还可能面临项目运作风险。(2)提出应对各种风险的政策及策略建议对于政策法规风险,建议国家立法机构对相应的法律法规进行完善;针对土地储备体制存在的缺陷,论文提出要在不与国家制定的法律法规相冲突的前提下由地方人民代表大会制定地方性法规,加以弥补:通过增加城市土地储备机构的融资渠道,采用多种融资模式分散资金风险;为降低土地收购储备风险,对国外公共项目运作的风险管理经验进行了总结,提出了土地储备机构在房地产周期不同阶段的风险响应策略。摘要(3)对政府可容忍的债务规模提出测算方法按照债务依存度、债务偿还率和债务负担率三项指标,在财政收支结构合理、财政收入和GDP关系正常的情况下,提出债务规模的控制范围应以三者的最小值为准,且随GDP等数据的变化,负债规模也应作相应调整。(4)提出了科学的土地储备规模控制和供应方案编制方法土地供应应该满足经济发展和城市化发展对土地的合理需求,储备、供应计划应该建立在对需求量合理预测的基础上。提出了科学的城市经营性建设用地需求量编制方法,及经营性建设用地合理需求的预测方法。关键词:土地储备风险风险管理垒!堕型一一一——. ABSTRACT Urban ,created inthelate1990s,is asystem innovation in urban landmanagement area under thebackground ofChinese economic reformation. Itis alandmanagement system formed inthecourse ofusing landsystemreform, land marketdevelopment and state-owned anew thing,it is confronted with not only theriskofmacroscopic environment such as regalation, policyand SOon,but alsothe risksoffimds,systems,project operution and SO 2003 Chinese macroscopic economy started toshrinkand the anization of land storage WaS confronted witllenlarged fill'theEItisnecessary forthe continuous development anization tointensify petence of anization and toperfect theregulation system ofland storage. Thisthesisputs forwardprec