文档介绍：龙湖地产投资管理理念与实践
2011年7月
一、龙湖的投资管理理念
如果一个房地产项目成功开发的标准分是100分的话,精准的投资管理工作在开发全流程工作中的占比至少是70分。

2. 投资管理的战略要素
价格(区域房屋售价、目标地块价格、周边地块价格、
预期房价、二手房价位等)
区位(城市建成区、城市发展区、城郊结合区、卫星城)
交通(区域交通、地块对外交通、地块内部交通)
配套(大市政、已建或正运营的配套项目)
景观(城市风貌人文景点、自然景观、地块内景)
3、国内标杆房地产的投资管理类型
粗放型:广东企业为代表。如碧桂园、合生创展等
投资管理方式:老板拍脑袋
主要影响因素:政府公共关系、最低的楼面地价
精细型:万科、龙湖、绿城等
投资管理方式:投资委员会决策
主要影响因素:企业发展战略、产品与市场的关系、“好看”的财务指标、品牌占领与成长。
中间型:诸多企业
投资管理方式:综合企业特点设置或变化
主要影响因素:依据不同项目,综合以上两种方式。
4、投资管理在龙湖系统中的地位
如果把龙湖地产全程开发某个项目比喻成一支军队快速打赢一场局部战役。龙湖各部门与这支军队的大致对应关系如下:
龙湖地产某区域公司
发展部
侦查部、战略部
设计部
参谋部
工程部(含总包)
战斗部队
营销部
宣传部
财务部、造价采购部
后勤保障部
5、龙湖投资开发的原则

发展部所涉及的资料和数据都是公司的机密,应习惯性的注意保密,不能外泄。

要对信息进行深度挖掘、跟踪,并及时反馈,保证来自各方面的信息能够及时、准确的传递到有关部门。

不应轻易向困难屈服,只有不断创新,不断寻求解决方式,才有可能获得成功。

在代表公司对外进行商务谈判时,一定要与公司的风格保持一致,做到不卑不亢,否则将给公司的形象造成不良影响。

土地储备要根据公司的发展计划,不能盲目储备,以免造成公司的资金困难,适当就是最好。
二、龙湖对土地价值的判断
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销售
初步经济测算
施工
开发公司了解控制规范
开发公司查看土地
房地产开发公司开发流程
放弃
失败
成功
参与土地竞拍
方案报批通过
确定方案总图
确定策划公司、代理公司
确定建筑设计公司
完成
前期介入
参与决策
原生价值的定义:
原生价值是指土地内部及其周边一定范围内现有的可以为项目所用的一切有利资源,包括城市发展模式与阶段、自然环境、人文环境、商业环境等,一般以用地红线为界,分为红线外价值与红线内价值。
红线外价值
红线内价值

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