文档介绍：房地产融资风险及其金融创新化解方式研究(节选1)
摘要
目前我国房地产融资来源以银行贷款为主,这种单一化的融资格局蕴涵显著的金融风险。本文分析比较了房地产开发贷款和个人购房贷款的风险特征和政策环境,认为中国房地产融资活动中的关键环节融资渠道的缺失是房地产融资困境的症结所在,金融创新成为化解房地产企业融资难题的必然途径。在分析了各种融资创新工具对当前的融资环境的适应性后,对房地产开发的不同项目、不同阶段和不同企业规模适合的创新工具进行了对照分析。
关键词
金融创新房地产融资风险
2005年以来,中国的房地产市场与银行体系呈现出一种十分值得玩味的格局:在房地产商“四证””(土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证)齐全之前,商业银行对房地产商可以说是冷眼相对、严格防范;但是在房地产商“四证””(土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证)齐全之后,商业银行往往是争相给房地产商贷款。
这实际上反映了当前中国房地产融资领域的一系列身层次的困境与缺陷。房地产行业是典型的资金密集型的行业,和金融紧密相连。市场、资金、土地是房地产产业的三要素,在宏观调控的背景下,资金自然成为核心的要素。同时,房地产行业对于资金的巨大需求,以及其资金需求与供给的时间差,客观上提出了巨大的金融服务的需求。因此,如果能够很好地协调金融与房地产之间的户动关系,二者相辅相成,必然会对经济增长产生巨大的推动力量。
显然,目前房地产融资活动中存在的一系列问题,显示当前中国的金融体系和房地产体系的协调配合存在一系列值得改进的地方。
过分依赖银行贷款:特定环节融资渠道欠缺
自2001年央行发布“195文件”以来,一系列规范房地产市场的政策,使得近来房地产商过分依赖银行贷款的特定融资格局受到很大的挑战。长期以来,贷款作为我国房地产融资最主要的途径之一,其波动成为影响房地产融资总体状况的关键。从房地产贷款内部结构看,最主要的两部分是开发商贷款与个人住房消费贷款,二者在资金运行特征上差异较大,应区别对待。
(一)房地产开发贷款
1. 房地产开发贷款增速持续下降
根据央行货币政策报告,截至2005年9月末,,%,%。其中房地产开发贷款余额为8866亿元,自2003年以来开发贷款增速持续下降。

房地产开发周期长,风险高,占用资金量大,开发的各环节过分的依赖银行贷款,增大了银行的系统风险,而银行获得的收益只是利息,从银行事后的角度看,国内的银行实际上承担着风险投资的风险,拿到的是债券的收益。
从事后评估的角度看,房地产开发商贷款的不良率相对较高。2005年一季度,四大国有商业银行汇总的房地产开发贷款不良贷款率在10-11%之间,%的比例。从国际经验看,房地产周期性明显,而我国的房地产业一直处于上升阶段,还没有经历完整的产业周期,所以目前的违约率实际上并不一定完整反映了房地产行业的风险状况,特别是经济下滑时期的风险状况。
在新的融资限制条件下,实际上可以说当前的多数房地产企业是难以继续依赖贷款融资的。2005年3月17日,央行调整商业银行自营性个人住房贷款政策,贷款定价差异化成为必然,不同的房地产商,