文档介绍：枣庄市东龙头社区棚户区
改造地块可行性报告
撰写人:周兵
2009-9-11
第一部分枣庄市经济发展状况
一、枣庄市GDP规模以上工业增加值、境内财政总收入、地方财政收入分别突破1000亿元、500亿元、100亿元、50亿元,达到1090亿元、590亿元、、。
二、金融机构本外币各项存款余额621亿元、,增幅分别居全省第1位和第2位;,两年翻了一番多。,连续两年实现翻番,总量由全省末位跃居第10位。
三、城镇居民人均可支配收入14300元,农民人均纯收入5700元,%%。,。
小结:枣庄市近年来经济发展迅猛,城镇居民可支配收入增加迅速,为房地产市场的发展奠定了坚实的基础。
第二部分市场部分
房产市场大势分析
进入09年以来,房市一改往日颓废的迹象,红红火火地热闹了大半年——无论是年初一季度的“小阳春”井喷,还是二季度四五月的持续发力,抑或7月份楼市传统淡季的反常规热销。
展望2009年下半年,宽松的货币政策仍将持续。国际金融危机的背景已然存在,全世界范围内宽松的货币环境已经形成,中国的货币政策即使微调,2009下半年也不会转向。拉动房地产投资恢复,鼓舞开发企业的信心,保证房地产作为国民经济支柱产业能健康有序发展仍然是政府的政策目标。
小结:
1、政策继续提升行业杠杆。
宽松的货币政策提振了行业的需求,巩固了企业的资金。而降低资本金率,放宽支付条件等产业政策等也有利于行业价高杠杆。下半年政府会进行预期引导,防范房价上涨过快。但为了刺激开发投资, 保证经济增长,政策基调仍将保持不变。
2、投资信心恢复刺激行业估值提升。
企业资金情况空前宽裕,而持续的热销又使得开发企业有动力加大投资和新开工。同时,地价被迅速推高,从而带动行业估值基准提高。
3、销售的“变”与“不变”。
2009年下半年,不变的将是热销,而变化的将是刺激热销持续的原因。改善性和投资性需求释放,部分区域的供应断档,开发企业专业能力提高将是热销持续的推动力量,房价也可能会理性上涨。
枣庄房地产开发建设完成情况
2009年1—,,,%、%、—%。,,。
小结分析:
1、随着全国楼市的回暖,刚性需求得到集中释放,进而刺激了房地产的开发;
2、由于08年开发量的萎缩,导致竣工面积下降;
3、可以预计,枣庄房地产市场将进入新一轮的开发热潮。
枣庄房地产供求情况
新建商品房批准销售情况
2009年1—,%。,共11771套,%。
新建商品房可供销售情况
,,%、%。可供销售新建商品房结构中,,,%。,,。
3、新建商品房销售情况
2009年1—,,%、%。新建商品住宅均价为2691元/平米,%。,均价4433元/平米。
分析:除下滕州市,市中区依然是消费者置业的首选区域。
小结:
1、市场回暖,成交量明显放大,由于去年地块的开发搁置和近期利好消息的刺激下,开发量呈现出井喷态势;
2、可售面积集中分布在120—140平米之间,成交面积区间集中在90—120平米,可见刚性需求依然是市场消费主流,盲目开发大户型并不能得到市场的认可;
3、可售均价集中在3000—4000元/平米,成交均价集中在2500—3000元/平米,可以看出枣庄房产市场缺乏强有力的市场消费支持,消费者预期与开发商预期存在一定差距。
四、项目周边项目
项目名称
德仁俊园
白马庄园
御景东方
锦龙国际
销售均价
物业形态
主力户型
主要卖点
小结:综上可以看出本区域成交价格集中在—元/平米,主力户型面积集中在—平米。
第三部分本项目地块概况
一、地块位置
本地块总占地面积70亩,其中东龙头村占地约5