中海地产南京东妙峰庵项目市场定位报告.docx

文档介绍：Pleasure Group Office【T985AB-B866SYT-B182C-BS682T-STT18】
中海地产南京东妙峰庵项目市场定位报告
【南京·东妙峰庵项目】
市 场 定 位 报 告
南京中海地产有限公司
二○○六年八月七日
目 录
第一章 地块资源分析
第一节 项目规划技术指标
根据南京市规划局建设项目规划设计要点，地块规划技术指标为:
用地面积：㎡；其中市政配套用地面积㎡，实际出让面积： ㎡;
物业类型：住宅、办公、酒店式公寓；
容积率：<4； 建筑密度：<30%；
建筑高度：规划建筑退盐仓桥广场60米范围内可以规划高度<100米的酒店式公寓或办公用房，其余范围内可规划高度不超过33米的小高层住宅或多层住宅； 绿地率：>30%。
第二节 地块位置
地块区位与周边资源分布图示
地块位于中山北路与大桥南路交汇处。大桥南路向北直贯长江大桥，是江南与江北交通的一条重要途径；中山北路横贯半个南京城，承担着下关区和鼓楼区等几个城中行政区
之间往来的重要任务。未来地铁五号线从地块穿过并计划设有出入站口。
第三节 地块现状及周边环境
一、地块现状
地块东至规划东妙峰庵道路，西至盐仓桥广场。目前东侧是多栋居民住宅楼，都是多层结构，项目建成后将有新规划的东妙峰路与之隔开。地块现状为毛地，红线内现有许多老式建筑，多数是平房，待拆迁面积近30000平米。
地块现状图示
二、周边环境
地块位置是鼓楼区与下关区交界处，既是鼓楼区的后院也是下关区的门户。因此地块即包含着人文鼓楼的文化气息又兼蓄着“新下关”的成长空间。
公交线路：16 W、21 W、31W、32W、100W、34 W、Y4、816 W、盐葛线、盐浦线、盐轮线、盐工线等
商务服务：双门楼宾馆、丁山香格里拉、锦江之星、南京饭店、虹桥饭店等
零售服务：家乐福超市、苏果社区店、华诚超市等
金融：南京市商业银行、农业银行、工商银行、建设银行、邮政局等
医疗：南医二附院、市第三医院、海军医院、鼓楼中医院等
教育科研：南京财经大学、南京政治学院、铁路运输学校、南京旅游学校、南京三十九中、财大附小、市八中、南自、724所等
自然人文：阅江楼风景区、静海寺、天妃宫、挹江门等
地块周边部分配套图示
家乐福
盐仓桥广场沿线商业
金融服务
医疗——市三院
高等院校——南京财经大学
高等院校——南京政治学院
中学——市八中
小学——财大附小
景点——阅江楼
景点——静安寺
第四节 项目发展目标
项目地处鼓楼区边界，与下关区一路之隔，项目开发将兼顾下关和鼓楼两行政区域。项目区域内房地产市场供应趋少，更是缺少多种物业并存的标志性楼盘，本项目作为融合四种业态为一体的楼盘，将填补区域内的市场空白。
本项目将是我司在南京开发的第二个物业，也是在南京开发的第一个综合性的物业。成功运作项目是追求开发利润的前提，从而也可进一步提升我司在南京市场中的品牌与形象。以我司的专业能力与建筑品质，本项目势必成为领导区域房地产市场发展的标志性楼盘。
第二章 南京房地产市场现状分析
第一节 南京房地产市场宏观分析
【现状综述】
2005年受宏观调控影响，南京房地产市场投资涨幅首次滑落；
进入2006年初，房地产市场投资出现反弹；
随着新一轮宏观调控实施，南京房地产市场涨幅再次出现下滑趋势；
整体南京房地产市场保持着稳定增长的趋势。
【综述分析】
近年来南京房地产市场得到长足发展，虽然经历几轮宏观政策调控，出现几番波动，但整体来看南京房地产市场基本保持健康、稳定的发展趋势：房地产投资平均增长率％，商品房销售价格每年平均涨幅为％，房地产供销比由2003年的：1调整到2005年的－：1的空间合理范围内。