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加油站评估讨论
加油站评估讨论贴子汇总
前言：洪文与葫芦娃分别在“方法切磋”和“疑难问答”板块中各自独立提出的关于加油站如何评估的问题，在2个板块内都引发了讨论波澜。前者提出的是“加油站如何评估”，后者提出的是“加油站用地如何评估”。2者虽有区别，相同颇多。先将各位网友的评论逐一整理，以方便查看。
洪文：请问加油站该如何评估？
夏季风：，且尚未投入使用，无可比实例及相关收益，因此只有采用成本法。我也想知道具体方法，有哪位高人请扌旨点一二.
秦思：据我所知，加油站的升值很厉害，被中石化收购，都翻了 10倍20倍，所以仅仅用单纯的成本法计算肯定不和实际。
薇薇：用成本和收益法，应该更好一些吧
iamatm：单纯使用成本法我认为不妥。收益法主要是加油站归属于房地产的净收益难以取得，且在论述时也不容易说得圆满，所以也有很大的局限性。我没有碰到过加油站评估项目，不过，我想通过市场法和成本法相结合应该更为客观些。比如考虑类似加油站房地产租金再加上加油站设备价值来评估。
n维雾然：运用收益法较为合理需要考虑临近加油站的分布车流量等因素如果以前没有运营过的话的确非常难把握
神龙村夫：其实如果只是方法间题，用成本法与收益法或者市场法都是可行的。关键是如何评估与评估多少倒真是个间题。真要整明白这些，我想仅是“请间加油站该如何评估”这一句间话是回答不出更有意义的东东。对此我记得博姐还专门写了一篇《请问清你的问题》。在回答此贴时，我们不明白评估的具体对象，不明白估价目的，其他的估价时点与估价对象背景的特殊情况。得出的回答一定只能在方法之于成本法与收益法的讨论 T=于提间者没有任何实际的意义。
在此我仅就此可能的问题发表我个人的意见：
1房地产之于加油站只是其中一部份资产。采用收益法时，估价时不能把整体加油站的超额收益全部归于房地产，应该考虑一个收益分成或其他办法离析出独立的房地产超额收
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jni o
2、采用成本法时，也就是房地分估房地合一的方法，这种方法中对土地的评估时，应该根据权属与规划，合理考虑加油站项目投资者的利润期望。
3、其实最好的办法是上述两种方法的综合，即采用收益法求出整体加油站的价值。然后用成本法求出重建一座规模功能一样的加油站房地产的价值与其他机器设备与办公设备等的价值。再采用割差法得出即应归于所谓的超额收益的无形资产价值。那么在这里就应该有一个无形资产价值分成的间题。至于怎么样分成，我想可以有三方面的考虑。a按成本法的价值比重计分；b按成本法的价值再加一个专营权项目共同分摊。c按成本法的价值加专营权项目与管理者才能项目共同分摊。相比之下，a项分摊办法更好操作，c项分摊更为科学但不好操作，很容易让人有评估艺术一说。
4、采用市场法时，这种方法实际是不太可行的，因为在同一供需圈范围内一般是很难选择三个以上可比的加油站案例。
另外注：我评估过两个加油站，是投资入股的价值评估。两座加油站都是全新的，为注册公司而做评估，我采用了成本法，一方面没有现成的收益资料，另一方面也不敢对