文档介绍：房企TOD项目开发模式及难点分析

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　　摘要：TOD模式发展至今，面临诸多难题，对房企的开发经验和资金实力都有很高的要求。目前，主流TOD项目主要分为区域型、城市型及社区型三种，房企多采用与地铁公司合作共建模式，以实现优势互补。现阶段TOD项目开发的难点主要体现在项目空间设计和施工难度大;对减振降噪技术要求高;多样业态叠加布局影响整体运转效率。
　　关键词：TOD;合作开发;空间设计
　　中图分类号：F293
　　文献标识码：B
　　文章编号：1001-9138-（2020）10-0013-16
　　　近两年，TOD模式迎来发展契机。万科、龙湖、绿地、绿城等诸多规模房企早已参与到TOD项目的投资开发当中。TOD的价值在于不仅可以提升土地的利用效率，优化城市结构，而且参与的房企也可通过挖掘轨道交通物业的商业价值，实现区域物业的价值增长、提升项目溢价能力。TOD模式发展至今，也面临诸多难题。比如开发周期长、前期投入高、整体回报慢等特点，对房企的开发经验和资金实力都有很高的要求。本文基于TOD模式，对房企TOD项目的获取途径、开发模式以及典型项目发展现状进行研究。
　　1规模房企积极参与TOD项目开发
　　万科、绿地、龙湖、绿城、越秀等规模房企在北京、深圳、上海等典型城市都有TOD项目布局，TOD项目地块价值日益凸显，见表1。房企布局形式包括与地铁公司合作和独立投资为主。
　　房企涉足TOD模式主要有以下三点考虑。第一，TOD项目主要布局在一二线城市，在城市土地资源稀缺的背景下，城市特定区域内的TOD发展规划可以为房企带来开发资源;第二，TOD项目具有与生俱来的区位和功能性优势，地铁上盖地块的交通配套优势，能为项目带来更强的溢价能力;第三，通过挖掘轨道交通物业的商业价值，实现区域物业的价值增长。
　　近年来围绕TOD开发相关政策陆续出台，我国40个开通轨道交通的城市中，已有近一半出台了TOD开发相关政策。其中，北京、上海、广州、天津、成都等城市更是积极探索“轨道+物业”的TOD开发模式，在提高土地利用效率的同时，也为房地产开发商的市场挖掘带来新的契机。
　　2TOD类型特征及开发模式
　　
　　依据公共交通运输载体的差异，TOD项目规划规模、用地属性和区域影响力等方面会有较大区别。目前从国内已有的TOD项目发展情况来看，主要分为区域型TOD、城市型TOD、社区型TOD三大类型。
　　（1）以商圈高铁为代表的区域型TOD
　　区域型TOD是指以城际铁路站点、高铁站点为中心，以区域交通枢纽、商业办公、商务功能为主导的混合开发模式。
　　此类型一般住宅属性用地比例较少，区域型TOD除了铁路站点之外，还会与单条或几条地铁线路多轨交汇，构成规模较大的区域交通运输枢纽，并集成公共服务属性。
　　（2）城市型TOD构建节点性商圈
　　城市型TOD是指以多条地铁、轻轨或地面公共交通的换乘枢纽为中心，以商业办公、商住、公共开放空间为主导的混合开发模式，相比区域型TOD，城市型TOD范围内通常会规划有更多的商住、住宅或政策性住房用地。
　　（3）社区型TOD中纯住宅产品占比最高
　　社区型TOD是指以地铁或轻轨的公共交通站点为中心，以商业办公、纯住宅、政策性住房、公共配套、公共服务设施为主的混合开发模式。通常只是基于公共交通的某一个支线站点进行规划。
　　一般社區型TOD的规划范围内纯住宅社区或政策性住房的占比会较高，住宅建筑面积占比会超过80%，商业及公建配套的业态规模在10%左右，商业规模的总体量一般在10万平方米以内。
　　，实现优势互补
　　TOD项目两大典型要素分别为“轨道交通”和“复合业态”。不仅对开发商物业组合开发能力提出要求，并且在土地出让、开发建设等环节对轨道交通专业背景和建设经验也都有较高的门槛，这也决定了TOD项目开发模式也具有一定的特殊性。
　　由于具备轨道交通专业背景和开发资质的房企仍为少数，加上TOD项目开发复杂、投资大，多数房企发展TOD项目还是选择合作开发模式，房企与地铁公司合作已经成为主流趋势。目前国内较为常见的合作模式有三种：项目公司式合作、股权合作以及收益权合作。
　　项目公司合作模式，是指房企与地铁公司先合作成立项目公司，再进行合作拿地开发。该模式下项目资金来自双方自筹资金，按所占股权比例进行投入。这种合作模