文档介绍：物业大修基金管理的探讨
【摘要】文章针对目前物业大修基金管理中存在的问题，提出 了一些改革当前物业大修基金管理模式的建议，努力提高物业大修 基金的管理效率。
【关键词】物业大修基金；管理问题；新管理模式
一、 物业大修基金的概述
物业大修基金，又被称之为住宅专项维修资金，物业维修基金或 者物业储备基金。它是按照一定的法律规定，商品房业主们缴纳的 用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后大修、更新、改造的 资金，可以说是房屋的“养老金”。其中的共用部位维修基金是主 要用于物业共用部位大修、更新的资金，共用设施设备维修基金是 专门用于共用设施设备大修的资金。根据我国物权法的相关规定， 物业大修基金是属于物业区域内全体业主共有财产的一种专项基 金，对于保障房屋的安全使用，维持与提高其使用功能，确保物业 的保值增值等均有极其重要的意义。在进行管理的过程中，物业大 修基金常常是专项筹集、独立核算的基金，在物业管理企业的财务 上属于专项代管基金，作为长期的负债管理。最近几年来，由于物 业大修基金的归集规模呈现出越来越大的趋势，使得其收取和使用 都成为一个较为棘手的问题，从而引起了对于物业大修基金管理的 问题。
二、 物业大修基金管理现状及存在的问题
我国房地产市场的不断发展，使得物业大修基金越来越受到多方
面的关注，其安全和使用管理问题日益成为一个较为突出和敏感的 问题。按照物业大修基金相关规定，在业主委员会成立之前，维修 基金主要为政府相关部门管理，而在业主委员会成立之后，维修基 金要么就是1998年规定的物业管理企业代管，要么就是2008年规 定的业主大会自行决定管理模式。这些规定无论如何，都产生了一 些问题，主要表现在：（1）首先是物业大修基金的缴纳问题：按照 相关规定，物业大修基金的缴纳主体应该是业主，业主们应该共同 承担共用部位，设施设备等的维修、更新和改造的责任，并不应该 是由开发商承担；物业大修基金从理论上来讲，完全可以一次性收 取，也可以随物业管理费用按月收取，或者在实际维修，更新和改 造的时候，再向业主随时收取，但是，我国目前法制建设并不健全, 很多地方的物业大修基金拖欠现象严重，因而，我国物业大修基金 尽可能的采用业主购房时一次性交纳的方式来收取，一旦金额不足 再续筹；就物业大修基金的金额，应该按照建安造价一定比例来收 取（2）物业大修基金的管理问题：由于物业大修基金的管理主体 不一致，很多时候是开发商强行收取的，这样，在进行实际管理的 过程中，容易发生维修基金流失或被挪用的情况，很大程度上损害 了业主的权益。（3）物业大修基金的使用问题：开发商往往把本应 该物业公司承担的费用转嫁到物业大修基金当中去，使得业主承担 了不该承担的责任。总之，目前我国物业大修基金的管理问题不在 少数，主要就是相关法律制度不到位，维修基金保值、增值不善， 业主自治机构履行职责不利，维修基金监管存在漏洞以及维修基金 严重不足。
三、创新物业大修基金管理模式的具体措施
目前我国的物业大修基金管理主体主要有三种，即政府代管，物 业管理企业代管以及业主委员会自管。这三种管理模式，无论是从 安全性来分析，还是从使用效率和监督等方面来分析，都有一定的 局限性。首先是政府代管模式，一般来说，代管的单位或部门有公 积金管理中心，房地产行政主管部门，房改部门