文档介绍：苏州太湖高尔夫别墅项目
营销总纲
二00四年十一月五日
中管网房地产频道
整合营销如何整合？
过去，我们曾这么设想：
第一部分营销策略思考
CLUB
高尔夫
别墅
酒店
最大的卖点是CLUB资源及生活方式，而不是卖别墅；
客户平台就是一个蓄水池，充分流动共享；
然而，在对众多别墅营销案例、及商业CLUB的经营实例
进行分析后，我们发现：
1、站在销售的角度，宜简单有效，忌迂回曲折；
2、众多商业CLUB经营仍有难度，何况一个虚拟平台。
整合营销
CLUB

第一部分营销策略思考
第一部分营销策略思考
结论：
整合
丢弃不切实际的“CLUB”概念，直接以高尔夫及附属的丰富资源为核心诉求。
体现在客户资源的充分共享上；
体现在营销活动的互动体验上；
体现在生活方式的全新演绎上；
体现在产品销售的附加价值上。
高尔夫概念如何体现？
形象推广上
以“高尔夫胜地”为核心的原始概念
产品功能上
销售手段上
别墅业主应能享受到普通高尔夫会员所不能享受到的礼遇，包括从别墅直接通达球场等。
可考虑别墅、高尔夫会员及水星会员三者捆绑销售，买其中之一可享有其他二者优惠。
营销活动上
在球场启用后，可针对别墅业主举办高尔夫主题活动，使其感受本项目的高尔夫优势。
第一部分营销策略思考
营销通路如何挖掘？
公司自有客户及高尔夫会员资源
高端SP活动
以别墅建筑为主题的艺术展、社会名流派对
高端资源平台的借用
五星酒店的圣诞派对
分众媒体的深度合作及户外媒体
《移居上海》、《QUO》、《福布斯》
上海、浙江等跨区域展示及行销
上海公馆、跨区域房展会
与高档物业中介和个人合作
上海部分资深销售经理拥有丰富的客户资源
第二部分营销执行大纲
项目主要节点:
高尔夫球场开工 2004年11月
9洞试打 2005年5月
18洞全部完成 2005年11月
别墅一期开工 2005年3月
别墅一期开盘 2005年5月
第二部分营销执行大纲
营销背景: 项目处于产品设计阶段、高尔夫开工
阶段目标: 为后续营销工作的开展做好准备
第一阶段：营销准备期
2004年11月-2004年12月
第二部分营销执行大纲
 营销执行:
1、营销总精神的确定；
2、项目VI及其他相关平面设计工作的跟进；
3、媒体等各类合作资源的接洽及整合；
4、户外媒体的寻找；
5、上海固定形象展示场所选址；
6、销售物料的构思及初步设计；
7、现场销售中心及样板房方案；
8、项目三维宣传片的构思；
9、其他产品设计跟进及配合工作；
10、分析高尔夫会员资源，跟进高尔夫会员销售。
第二部分营销执行大纲
营销背景: 别墅设计结束、高尔夫会员持续销售、春节假期
阶段目标: 别墅亮相、开始客户积累
第二阶段：项目预热期
2005年1月-2005年2月