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（一） 开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点
在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这 项工作起，整个房地产项目开发 就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场 的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究 房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状 况。
（二） 可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步
开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行 性研究。可行性研究是房地产项目开发 不可缺少的一个阶段。政府是否批准此 项 目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。 进行可行性
研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行， 那么即使开发 商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设 想可行，则不出意外，这个 项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽 视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气， 在房地产项目开发 领域 还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对 待。
（三） 申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动 项目开发的第一 步
土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国， 由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才 是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。 因此，在土地市场上各种***事件层出不穷。 我国原来规定可以有划拨和出让两 种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少 数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上， 从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位） 获得土地却是主要方 式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后， 要到建设行政主管部门备 案，领取《房地产开发项目手册》。
（四） 项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到 项目是否符合市场需要 的重要一步
根据项目的规模，设计的具体 工作流程也有所不同。对于规模较大的 房地产 开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方 案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境 关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础 形式、结构方案及各专业的设计方案。 初步设计文件应该包括设计总说明书、 设 计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础 上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、 布置和主要施工方法；并 要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑 设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件， 以获得规划设计条件
通知书（主要规定规划建设用地面积、 总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、 建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。 房地产开发商根据规划设 计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计