文档介绍：贾汪项目市场研究报告 2010-08-12 目录: 一、徐州贾汪区宏观经济环境分析二、整体市场盘点与预测三、徐州市场盘点四、贾汪市场盘点五、本项目整体议案六、产品定位及魅力化产品策划城市定位代表着城市的性质和发展方向,随着经济和社会的发展,城市性质会出现演变。当贾汪煤矿开始出现资源枯竭的现象,贾汪的城市就面临着转型和重新定位。贾汪总体规划的城市性质为:徐州市外围重要组团、沿东陇海产业带重要的工业商贸城市和新兴的山水园林城市。一、徐州贾汪区宏观经济环境分析 1、区域性质 2、地理环境贾汪地处东经 117 °17~117 °42,北纬 34°17~ 34°32,位于徐州市东北苏鲁两省交界处。全区总面积 690 ㏎2,耕地面积 44万亩,其中山丘区耕地面积万亩。北依齐鲁大地,南连淮北平原,西距“五省通衢”徐州 38公里, 东距新亚欧大陆桥东桥头堡连云港 150 公里,区位十分优越。贾汪区南部系黄泛冲积平原,地势平坦;北部为丘陵山区,有主要山峰 55座,其中大洞山海拔 361 米,为徐州市境内第一高峰。境内有京杭大运河、不牢河、大寨河、屯头河、二八河、引龙河、淤泥河、排洪河等主要河流;另有柴窝、小南湖水库。 3、区域交通贾汪四通八达,徐贾支线与京沪线、陇海线等铁路大动脉相接,“黄金水道”京杭大运河纵贯全区。沿岸港口 20余个,年吞吐量 800 万吨, 310 、206 国道在贾汪交汇, 104 国道从西侧穿过,大型民用观音机场距贾汪仅 30公里, 航空班机可直达北京、广州、上海、深圳等地。 4、行政区划贾汪区辖 2个街道、 7个镇:老矿街道、夏桥街道、贾汪镇、青山泉镇、大吴镇、紫庄镇、塔山镇、汴塘镇、江庄镇。 5、历史沿革 1948 年11月8日,贾汪解放后,为铜山县人民政府驻地, 贾汪为铜山县第一区。 1952 年铜山县政府迁出,成立徐州市贾汪矿区。此后又历经徐州市郊区贾汪镇、徐州市贾汪镇、徐州市贾汪矿区几次改制,直至 1965 年11月始定名为徐州市贾汪区,沿称至今。其辖区范围几度更迭。 1993 年12月27日, 区划调整后,贾汪区为全省最大的城区, 1995 年经江苏省人民政府批准,贾汪区行使和享受县级经济管理职能和权限。附:徐州市贾汪区城市总体规划 6、区域人口贾汪区位于徐州市主城区东北部,区间距离约 35公里, 地处苏、鲁两省交界处。 2009 年全区总人口 50万人。全区设 7个镇 3个办事处、 1个经济开发区。城区面积约平方公里,城市总人口约 10万人。贾汪区目前房价与(徐州)市区相差较大,但其涨幅却是最快的。 2003 年前后,房价在 1000 元/㎡左右,且于当时购房,相关单位尚能给予 1-2 万元的经济补助,目前房价在2400-2900 元/㎡左右,但居民的收入并无明显变化,故而使得其价格的抗性有所增加。御龙山水、河畔花都、久地雅苑、学仕园等近十个项目集中在贾汪 10余平方公里的区域, 其开发热度迅速提高. 二、整体市场盘点与预测 1、行业层面要闻( 2010 年6月—2010 年8月) 1)在“新国十条”影响下,住宅市场成交量 5月呈现大幅回落,随着各地的细则相继出台,成交萎缩或成为持续状态,而热点城市的商业地产近来成为楼市调控新政的受益者。各地写字楼租赁市场已明显走出“谷底”,已让人们看到了写字楼市场的回暖。 4大城市甲级写字楼租金在 4月份已大幅回升,涨幅达到 2%左右,北京、上海、广州、深圳甲级写字楼租金的涨幅分别为 % 、 % 、% 、% ;准甲级写字楼租金涨幅平均达到 4%左右, 4大城市准甲级写字楼涨幅分别为 % 、% 、% 、% 。很多投资者注意到,目前商业地产尚处于 2008 年金融危机影响下从低谷逐渐复苏的阶段,与住宅相比, 商铺和写字楼的售价和租金仍处于较低水平。眼下无论是国务院的政策还是地方上针对楼市的调控实施细则,主要针对住宅市场出台了诸多限制条款,而没涉及商业地产。与投资者相呼应的是,目前不少银行也将贷款业务有意识地由住转商。在新的政策环境下,从首付、利率、回报率等方面看,目前投资商业地产明显优于住宅市场。同时,我国经济已重回增长轨道,就业环境也在好转, 商业地产向上增长的外部环境已经具备。 2)由住房城乡建设部等 7部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式对外发布,旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。《指导意见》指出,近年来,一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。随着城镇化快速推进,新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现,外来务工人员居住条件也亟需改善。这部分游离于中国住房保障制度之外的住房困难群体通常被称为“夹心层”。解决“夹心层”