文档介绍：珠江荣域临街商铺营销执行方案
第一局部 工程分析
1、 工程概况
2、 工程产品定位
第二局部 销售策略
1、销售总体策略
2、入市时机和销售前提
3、内部认筹及解筹
4、销售策略
第三局部 宣传推广策略
营销目的
推广时间表
阶段推广执行细节
媒体投放
前 言
本案作为郑州西南区一个经济适用房小区临街商铺工程，应有系统的推广思路。如何在竞争剧烈、政策千变万化的房地产市场，以最小的资金投入，在最短的时间内，博得最高的投资回报，是本案推广的出发点和最终目的。
因此，在本案的推广中，始终坚持两点：
一、要重视关系营销和客户资源管理，注重进行客户口碑宣传。
二、本案的经济适用房形象促进商铺销售，以经济适用房塑造企业形象，以商铺赢企业利润。
第一局部 工程分析
1、工程概况
工程位置
本工程位于郑州西南郑密路与区域支线张魏寨北路交叉口的西南段，区位属于典型的都市开展改善型居住带，地段商业及相关生活配套设施还都处于十分落后的阶段，本案位于郑密路西侧，长江路、嵩山路、航海路环绕。
整个小区建筑面积85000平方米 ，其中临街商铺近万平米，整个商业街呈“U〞字型分布，只有一面临主干道 ；其它两面那么面向内街，商业经营价值相对不高，这将直接影响这局部铺面的销售价格。
地段整体属于典型的城市中低档改善型居住区域，虽有一两个定位较高的工程，但它们仍很难改变区域的主体属性。这使得工程很难走区域集中零售经营型商业体的模式；同时工程的商业面积又大大高于社区生活效劳配套的需求，这使得工程仅靠效劳型商业体又不可能完全消化，即使能消化，由于社区效劳型经营体的低租金，也会便工程的价值大大降低。
为了防止工程纯效劳型经营定位带来的低售价，我们只有在不完全违背区域特性对商业经营限制的前提下，采取有效区域经营性商业与合理社区效劳型商业体结合的运作模式，它不仅可以实现商铺的有效消化，更重要的是可以帮助工程取得更大的经济效益，即把工程临郑密路的铺位作为区域经营型商业体打造，即想方法前期引进租金承受力强的业种进驻，如：中西大中型餐饮、大中型休闲娱乐商业等，这样不仅能带动整个工程商业价值含量的提升，还利于以点带面加快其它局部的销售，而把两条内干道的铺位完全作为社区效劳型商业拆分出售即可。
工程根本经济技术指标
楼号
类别
面积
位置
1号楼
单层街铺
2㎡
留园北路
2号楼
单层街铺
㎡
留园北路
单层内铺
㎡
小区道路
13号楼
单层街铺
8㎡
张魏寨路
14号楼
单层街铺
2㎡
张魏寨路
15号楼
双层街铺
㎡
郑密路
双层内铺
2㎡
小区道路
16号楼
双层街铺
㎡
郑密路
双层内铺
8㎡
小区道路
面积总计：㎡
结合工程推广需要，结合工程情况，对外宣传为：一万平米建筑面积
工程SWOT分析：
优势：
正在不断加速开展与成型的郑密路生活板块，带来了大量的潜在商业效劳需求，这为商铺的消费提供了市场可能。
工程所在地段即郑密路工程段现实有效临街商铺供给严重缺乏，尤其是随着郑密路整修工程的完工。将使地段中高档商铺显得更为稀有。
规划开展方向将为工程地段带来无限商业价值的升值空间
劣势：
地段商业价值不直接被潜在消费者认可，〔由此造成的低价认识，或消费不认可，是我们首先要面对的〕
郑密路的商铺竞争力明显低于同区位的长江路、嵩山路及桐柏路，〔由此可能形成的区域比照消费，是我们接下来要解决的〕
地段商业消费绝对人流量不太，区域居民日常型消费偏重于超市、大卖场等集中商业体
工程周边市政配套仍不完善，〔这将对本案周边商业气氛的形成与认可，造成一定困难〕
工程本身物业型态的价值均好性较差，〔这可能会影响工程整体的消化速度〕
时机：
区位整体商业认可度及商铺消化率较高，〔因此客源不应是最大问题〕
区位同类型商铺虽多，但真正具备竞争力的较少，〔这就是为什么在区域存在，高价的正被抢购，而大量的低价铺位却无人问津的原因之一〕
区位商铺营销手法较落后，〔大量潜在的需求还远未挖掘出〕。
威胁：
区域商业还不具有跨区域吸客的能力，其商铺消化应还主要在本区域内，〔因此本区域商业消化存量的项 目释放能力，将是我们营销成败的关键之一〕
本区域内现实大量现铺的供给，〔将是我们工程期房销售的另一大威胁点〕
2、工程产品定位
工程定位
根据市场现状和工程的自身特点，建议工程定