文档介绍：执行
理想
经纬
圈层
机遇
演义
竞争
客群
省身
解读
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产品解读——城市综合体
HOPSCA
SHOPPING MALL
（
+）
公建部分广场
总建筑面积：
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本案运作过程中市场环境
的变化作如下解读
政府实施搬迁，地铁试运行，城北板块
成为最热焦点；
房地产供应量迅速增大，中小开发公司
跟进；
与政府关联性强的企业率先迁入，办公
氛围逐渐浓厚，影响力扩大，生活配套
设施纷纷上马；
区域成交价格超过全市平均价；
客群中市内客户比例明显加大。
区域影响力继续扩大，向东、西、北方向发
展，区域成为名副其实的城市副中心；
地产市场竞争进一步加剧；
职场丰富，市政配套设施相当完善；
区域价格进一步提升；
高端客群的比例不断加大。
运作后期
政府北迁、北客运站、地铁2号线规划公布，
城北开始受到城市关注；
实力型开发公司进驻开发城北市场；
职场只在凤城五路以南存在，本案周边没有
职场；
区域成交均价低于全市均价；
客群以城北和陕北客户为主。
运作初期
运作中期
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2009年5月——初露峥嵘
13万平方米住宅
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一期位于整个社区最南端，为客户相对容易瞩目的区域，从工程形象展示和入住示范效应来说都是对整个运作周期有利的。
一期产品分析
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执行
理想
经纬
圈层
机遇
市场
竞争
客群
省身
解读
认知
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1、品牌地产倾心力作，西安国际城系出名门。
2、国际城产品线西安落地，各城市呼应借力。
3、169万平方米体量市场刮目，影响力大。
4、综合体性质使项目具备成为区域中心的强势条件。
5、地块方正，便于规划。
6、楼体设计挺拔俊朗，易于形象出位。
7、项目交通网线发达，市政道路体系围绕，西安第一条地铁周边。
SWOT分析
优势
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SWOT分析
劣势
1、容积率高出区域平均水平，阻碍打造项目高品质形象。
2、国际城是首创在西安第一个项目，品牌知名度尚未打开。
3、目前周边生活配套设施匮乏，区域现状荒凉。
4、与南北主干道未央路和地铁站有一定距离。
5、开工较晚，是远期楼花，不利于客户建立信心。
6、拔高楼高，弱化了产品线的天际线效果。
7、公共交通少，客户抵达项目现场不方便。
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SWOT分析
威胁
1、现阶段市场萎靡、客户观望心态重。
2、城北的楼盘数量仅次于城南，楼盘多竞争多，区域内有些项目因08年成交
量锐减推迟入市时间或放缓推盘速度，将08年的放量转移至09年，加剧09
年的竞争。
3、按照计划，09年4月中旬售楼部交付使用，09年4月底或5月初开盘，现场
蓄客时间短。
4、一期主力产品户型与竞争项目同质化。
5、目前北郊在西安人心目中的形象欠佳，北城形象需随着城市改造效果的显
现逐步改善，但仍需要时日。
6、区域内自封“国际化社区”、异国情调的项目已然存在，但没有产生较大
影响，同时市场对“国际化”产生审美疲劳，国际城产品概念导入困难。
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SWOT分析
1、政府北迁新址、地铁2号线修建、西安北客站规划落定等利好消息刺激
城北市场。
2、区域内高品质楼盘匮乏，利于项目突围。
3、项目开发期正值政府打造未央新城规划落实伊始，前景看好，占据天时。
4、处于西安 “扩城运动”时期，可借政府政策导向之势。
5、一期交房时间与地铁开通时间靠近，项目运作周期内经历政府搬迁、地
铁开通、北站使用等利好消息的兑现，是这些利好消息的受益者。
机会
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