文档介绍：房地产市场调查要点与方法（下）
演讲人：韦廷绅
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第三讲房地产产品定位市场调研要点与方法
1 明确调研目的与需要解决的问题
2 明确调研目的内容
3 确定调研范围与对象
4 调查准备工作
5 信息收集
6 市场信息分析研究的几个关键问题
7 对未来产品趋向的研判
8 项目情况调研分析与拟建产品的建议
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形成结论
展开工作
认识竞争威胁
发现市场机会
营销调研工作总体思路
确定目标
分解目标
为项目产品定位提供
市场依据、决策参考
市场运行研究
当前竞争对手
置业群体研究
未来竞争评估
利用机会
规避竞争
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1. 明确调研目的与需要解决的问题
项目功能定位；
项目客户定位；
项目档次定位；
项目户型定位；
其他定位。
主要解决产品的建筑规划设计问题。
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问题思考
产品定位至关重要——方向错了，代价可能将是惨重的,只有适应市场需求的产品，才能赢得客户。
我们的客户在哪里？
客户想买怎样的房子？
当前市场上的房子能满足他们吗？
我们的对手是谁？他们在推出什么样的产品？他们还将推出什么样的产品？
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问题思考
我们产品的市场机遇在哪里？
我们项目的资源优势有哪些？
我们项目的资源具有哪些特质？
我们将如何进行市场定位和产品定位？
我们的产品将要怎么做才能赢得客户？
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核心问题
市场调研
主要问题
B1
主要问题
B2
主要问题
B3
问题
问题
问题
问题
问题

产品空间

竞争
空间

价格空间
关键问题B：
产品定位
主要问题B1：
市场基础
主要问题B2：
市场供求
主要问题B3
市场机遇
关键问题C：
规划设计
关键问题A：
市场调研
目标：
产品定位

城市发展

经济发展

消费
能力

市场供应

市场需求

市场机遇
问题树MECE - 1
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问题树MECE - 2
对手C
项目
定位问题
项目
自然禀赋
客户群体
是谁
产品供需
主流客户群
次主流客户
多层住宅
高层住宅
其他住宅
自然资源
位置环境
市场供求
户型结构
市场价格
竞争对手
是谁
对手A
对手B
资源
产品
市场
环境特质
自然特质
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产品定位要解决的核心问题是 ——如何满足客户需求与欲望
大部：产品定位细分（建筑形式、功能分配、户型配比等规划设计），小区布局；
中部：户型面积与平面布置；
细部：设施设备、材料、建筑细部处理；
提升：资源利用与环境营造、文化氛围、管理服务
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2. 明确调研的内容
城市宏观环境信息：
GDP增长率、人均GDP、人均可支配年收入、消费水平、银行年末居民存款余额；
市场中观环境信息：
房地产市场产品供求信息（高层住宅、多层住宅、其他住宅，商业、商务用房），市场主流产品的户型结构与面积，市场价格（单价与总价）；
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