文档介绍：鑫华苑广告推广方案
2005年10月13日
世嘉广告
前言
房地产业发展到今天,已经走过了就房卖房的时代,在产品物理层面的较量,已很难在市场上克敌制胜,尤其是处于济南的顶级楼盘位置,这就需要我们在策略上创新,在推广渠道上变革,能够在产品价格上实现势能最大化,从而奠定产品的市场引领者地位与权威,进而实现销售的良好业绩。
市场分析
宏观市场分析
1、国家宏观调控,加速了房产开发商的资源整合,也增添了消费
群体持币观望的信心;
3、济南城市规划,提出了南控的政策,南部山区的资源成为稀缺;
结论
如何化解国家宏观政策的影响,将稀缺资源真正成为顶级产品的物质基础?
2、国家加大对高档住宅用地的控制;
微观市场分析
1、济南房产板块主要有以下几块
●南部山区板块(所谓的济南富人区);
●经十路拓宽带动的东部板块;
●主打教育资源的山大路板块,及辅带的花园路板块;
●以阳光100、新世界阳光花园为首的西部板块;
结论
南部板块资源逐渐成为济南市场的绝唱,东部板块继续向东拓展逐渐远离市中心,山大路及花园路板块逐渐成型,后继乏力,西部板块真正大开发尚需市场的强力认可。
2、市场现状
●南部山区板块,各个楼盘定位大同小异对目标消费群体没有科学的细分,争食济南的高端消费群体,形成区域内的肉搏战,明年应该是竞争最为惨烈之年;
●东部板块承担了济南造城的重担,市场效果是最好的,也是外地地产大鳄占领济南房地产市场的桥头堡,成型的社区效应,吸引部分中高端消费群体,板块合力的效应逐渐显现;
●山大路板块及花园路板块,是济南第四代楼盘的领头羊,但
是随着土地资源的减少,加上东部板块的蚕食及北园板块工
业北路中地段楼盘的开发,后继乏力越来越明显;
●西部板块已经明显滞后于东部,这既与市政规划有关,也与
济南人住东不住西的消费习惯有关,所以西部板块真正腾飞
尚需时日。
南部板块区域内的楼盘处于内忧外患之中!
结论
3、竞争对手分析
●南部山区板块,主要集中于阳光舜城板块内,主打地段优势、
高性价比产品;
●东部板块,以中润世纪城、海信、南丰为主,主打社区规模;
●山大路板块,主要以海蔚广场、天鹅堡为主,主打教育资源
(百年山大)和文化资源(百年洪楼);
●西部板块,以阳光100三期、新世界阳光花园二期为主,处于
品牌推广阶段,但是没有形成清晰的产品品牌印象。
结论
主要竞争对手就在同一区域内
4、SWOT分析
●市政府南控计划,南部山区成
为稀缺资源;
●济南人固有的消费印象,南部
山区是济南富人区的聚集地。
●同一区域内产品竞争激烈;
●如何跳出阳光舜城板块的在消费
群体中的区域印象?
●三山环抱的周边环境,迎合
了现代人身在闹市心在郊野
的居住理想;
●中式园林规划,是对济南传
统大庭院的一种情感寄托。
●主要竞争对手集中同一区域内,如何
作出产品个性?
●在产品基础上如何注入其他元素,增
大项目的价格势能,这是项目市场推
广成功与否的关键!
S
W
T
O
结论
●处于南部山区的,拥有极佳周边环境的高档社区,主要竞争
对手处于同一区域内,竞争是肉搏状态;
●如何在树立项目品牌个性来支持足够高的价格势能,成为项
目成功与否的关键因素。
产品分析
物理层面
1、南部山区,建筑面积近7万平米的高品质社区;
2、中式园林规划;
3、三山环抱,在西边一个出口,项目如同摇篮中的婴儿。
结论
淹藏在青山绿树中的高品质豪宅,与都市只有情感上的距离,没有时空上的距离,现代有钱人的理想居所。