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万科制造的“最后一公里”
一向以“国内最大的专业住宅开发商”、“大手笔”著称的万科集团，近年来却屡屡遭遇“小麻烦”。
据媒体报道，无锡“万科信成道”被指“精装修质量不过关”，宁波“万科金色水岸”出现“天花板结构性开裂”，烟台“万科假日风景”因“交房标准与样板间不符”引发业主不满……
近日，人民网一篇《南京金色领域疑有消防隐患》的报道，再次将万科的产品质量问题推到了前台。业主们疑窦丛生：“房企标杆”也会犯下如此低级的错误？
《中国经济周刊》调查发现，“万科之问”绝非个案，矛盾的表象是“质量通病”，问题的根子则通在“运作机制”――对具体操作层面的“末梢控制”已经成为房地产“品质线”无可回避的“最后一公里”。
利益诉求不一，暗藏质量风险
《中国经济周刊》记者从江苏一些知名房地产开发商和建筑商处了解到，在我国，房地产开发的基本模式是“开发商拿地――建筑商建房――开发商卖房”，而开发商与建筑商通常情况下各有归属，即使双方同在某“大集团”旗下，也互为独立核算的经济实体。换句话说，“开发房子”的和“砌房子”的“本不是一家人”。
开发与建筑分离，决定了合作各方具有不同的利益诉求――开发商通过投资获得国有土地使用权进行商品房建设而赚取销售利润，建筑商则依附于开发商的房地产项目获得工程收益。

一位不便公布姓名的业内专家告诉《中国经济周刊》，出于成本和风险管控的考量，开发商一般并不直接招募和供养自己的建筑队伍，建筑商则大多以“开发商委托代建”的形式获取工程项目。为了达成既定的建设目标，开发商往往会经过招投标等方式形成一批相对固定的“合作建筑商”。
“开发商和建筑商都希望从项目合作中实现自身利益最大化，而开发商的利润高低与建筑商的收益多寡成‘负相关’，用老百姓最容易听得懂的话来讲，大家都希望投入尽可能少、产出尽可能高，而在总收入一定的情况下，开发商多赚钱就意味着建筑商少收入。值得注意的是，与此同时，质量风险被加大了，因为不管是开发商、建筑商还是材料供应商，各方都要想方设法降低自己的经营成本。”接受《中国经济周刊》采访的业内专家分析说。
苏州新闻网2013年9月7日的报道《万科金色里程被曝“偷工减料”》，或许能够从某一角度证实这位专家的说法。该报道称，业主普遍反映购买的新房装修选材和原先样板房差异较大，售楼处承诺的高档次装修变低档次……
项目逐级分包，管控难以统一
《中国经济周刊》记者调查得知，成熟的开发商都会依据与其开发项目相适应的条件选定“合格建筑商”，然而，所谓“合格建筑商”的认定依据往往只能是该企业的“施工资质”和“核心团队”，因为建筑商自身同样也没有必要和能力长期供养成建制、大规模的建筑工人队伍，通行的做法是根据项目的体量临时“集结”施工人员。

在著名的建筑之乡江苏，《中国经济周刊》记者采访多家建筑企业后得到了一个基本数据――建筑企业“核心团队”与“外围工人”的比例最高已经达到了2：8，即使是建筑行业的一些大型老牌“国企”，这个比例也在不断加大。也就是说，所谓“核心团队”主要是管理人员和技术骨干，建筑队