文档介绍：个人住房贷款操作流程及风险点
分行信贷业务部
个人二手房贷款办理流程
营销受理
贷款调查
调查复核
审批结果通知
贷款批报
资金出账
贷款条件落实
签署合同
客户办理
产权过户
贷款审批
贷款审查
资金支付
营销受理-贷款行客户经理（受理岗）
客户筛选
银行自身营销-全款和无交易必须采用
通过合作经纪/担保机构推荐
受理要点
见买卖双方面谈-关键（不得采用实****信贷员）
解答贷款相关政策和手续
首要推荐使用我行交易资金监管
风险点提示：
面签面谈是判断假按揭最直接有效的方法。
受理初审：房屋交易行为的真实性
售房人
售房人配偶或其他共有人同意出售的书面意见（售房人声明）
委托他人代为售房：应采取公证方式委托
离婚、继承、政策性住房等应明晰产权、可公开出售，对于产权不明晰的，可采取两种方法：
房屋实地与所有权证（房管登记薄）不一致时，应先变更（登记簿及权利证书）
购房人
防范虚假借款人、虚假交易行为
受理初审：单位职工收入证明
免收入证明：优质单位职工，在近一年当地城镇人均可支配收入的倍内，可免于提供收入证明
单位职工的收入证明：个人月均税后收入高于上一年度本省城镇居民人均可支配月收入的5倍（对于直辖市、计划单列市、省会城市）或3倍（对于其他城市）的，应提供工资性收入凭证以进一步核实：
近一年内至少连续4个月的工资账户流水单（含年终分红收入）、或正式工资查询单
上一年度公积金（或养老金）账户对账单、或完税证明
近3个月内某个月公积金（或养老金）缴存查询单
受理面签
必填、必签文件
售房人夫妻：填写《售房人声明》，本人当场签字
客户、客户经理：填写《个人购房借款申请表 》，本人当场签字
客户经理：按《个人二手房贷款资料检查清单》收件，当面核对原件、复印件的一致性，并签字
客户经理：填写《个人消费贷款业务受理台账》
客户自选签署文件
借款人、抵押人预签《个人购房借款及担保合同》 ，但不得预填内容（现阶段，最好不采取预签的方式，防止法律纠纷）
借款人预签《个人贷款(手工)借据》 ，但不得预填内容
录入系统-无论是否受理，必须录用系统。
贷款调查-贷款行信贷员
调查主要内容：
身份证核查及个人信用报告查询
我行个人信贷管理系统查询
经济收入能力及个人资产核查
所购房屋/抵押房屋的调查
保证人的资信调查
调查结果记录：
填写调查审批表“调查信息”部分
明确贷款建议
注意事项
实际购房价以买卖合同的成交价格为准，不含买卖双方应支付的税费
调查制度
逐笔调查的制度，即：
不论批量受理或单笔受理，均对借款人申请的每笔贷款进行单独调查
调查应以非现场调查为主，结合现场调查进行
自谋职业者的收入能力：按照个人商务贷款的流程对借款人进行现场调查，并形成《客户及家庭经济情况调查报告》（但不采取个人商务贷款的授信模型）
房龄超过15年* 、或评估单价高于同等地段平均水平20%的抵押物，应实地查看，确认有无重大质量缺陷、评估价值有无虚高，并在调查审批表的“风险揭示”处进行特别解释
必须实地查看抵押物
调查时应综合利用书面材料、征信记录与互联网等公共媒体
调查人出具调查意见的30天之内，必须上报业务主管复核
委托公证审核与资信补充材料
售房委托书、抵押委托书必须进行公证，公证书应核实
通过公证机关固定 核实委托公证书的真实性和有效性
借款人及其配偶、保证人的资信补充材料
禁入类、客户有异议的，须补充相关金融机构出具的非客户本人过错的书面证明
次级类的，补充相关还款记录打印件，并附本人签字的书面说明原件，以及保守性的收入证明
瑕疵类、并且近2年内产生跨期的逾期记录的，须补充相关还款记录打印件，并附本人签字的书面说明原件
单位出具的经济收入证明经核查不予以采纳的，须补充保守性的收入证明
调查复核-贷款行信贷业务主管
复核主要内容：
客户资料是否完备、合法、有效；
调查人是否履行了职责内的调查；
调查人意见是否客观、属实。
复核结果记录：
在调查审批表“调查信息”部分明确复核意见
对提请有条件审批的，须明确提出