文档介绍：意向书( LETTER OF INDEMNITY ) 慎签购房意向书定金和订金大不同 新浪乐居讯(编辑刘艳君)“开盘前认购 4千抵两万”“诚意登记可享最低 96 折优惠”……为了保证开盘当天的人气,催旺销售, 开发商可谓各出奇谋。购房者为抢先取得购房优惠,和开发商签订购房意向书,交纳诚意金,存在哪些法律风险呢? 案例:近日,余先生在禅城旧城板块某楼盘看中了一个 90 ㎡的精装单位,并在销售的引导下签订了购房意向书(或称商品房认购书),交纳了 2万元诚意金。后来,余先生从开发商提供的购房合同范本上了解到,销售口中介绍的内容与项目实际规划不符。 问题 1:如果余先生不想购买该单位,他能取回 2万元诚意金吗? 解答: ?余先生是否能取回诚意金,首先看这个诚意金的性质是定金还是订金。《商品房销售管理办法》规定,开发商在与购房者签订购房合同前,收取的具有预付款性质的费用,应当在签订购房合同时抵作房价款;如果双方最终不能签订购房合同,开发商应该返还这部分的费用;如果双方另有约定,则从其约定。诚意金一般作为订金,若双方最终未能签订购房合同,购房者有权取回这部分费用。但值得注意的是, 若购房意向书的相关条款把诚意金的性质约定为定金,则无法取回。问题 2:定金与订金有什么不同?诚意金、保证金等又是什么? 解答:定金是作为合同履行的一种担保,对双方均有法律约束效力。购房意向书(或称商品房认购书)中,一般会约定楼层、户型、建筑面积、价格、首付款金额、和签订购房合同的时间等内容。根据我国《担保法》中的相关规定,如果双方能如期签订购房合同, 则定金可抵作价款或者收回;如果因为购房者的原因无法履行合同,则购房者无权要求收回定金;如果因为开发商的原因无法履行合同,则购房者有权要求开发商双倍返还定金。 订金具有预付款的性质,是当事人的一种支付手段,并不具备担保性质。商品房交易中,如买家不履行合同义务,并不表示他丧失了请求返还订金的权利;反之,若发展商不履行义务亦不须双倍返还订金,但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。 无论是诚意金,还是保证金,购房者应该看清楚购房意向书上的具体条款,确认清楚它的性质是定金还是订金。问题 3:在签订购房意向书时,需要注意什么? ?解答: (1) 购房者在签订购房意向书前,应先了解心水楼盘的相关产品是否已经取得商品房预售许可证。未取得预售许可证的开发商向购房者收取诚意金,属于违法行为; (2) 细看购房意向书的相关条款,关于楼层、户型、建筑面积、价格、首付款金额、和签订购房合同的时间等条款,越详细越好; (3) 为了避免购房合同和销售介绍的内容不符,购房者可以先了解清楚将要签订的购房合同范本,另外,争取把开发商的承诺写进购房合同。问题 4: 怎样认定购房意向书的违约责任? ?解答: 上文提到如果因为购房者的原因违约,则开发商有权不退回定金。但余先生认为,购房合同的内容与销售口中所讲不一致,应该判定为由于开发商的原因违约。南海桂城的吴律师分析,关于购房意向书的违约责任认定是比较困难的,建议购房者应保留相关的宣传单张。在合同争议纠纷中,文字资料的佐证十分重要,必要时可向相关行政部门投诉。一、意向书概念意向书是当事人双方或多方就合办企业或项目的事宜,经过初步协商而达成共同意向的文书。二、意向书的作用(一)传达“意向”,提请对方注意或供参考, 可以约束双方的行动,保证双方的利益; (二)反映业务工作上的关系,能保证业务朝着健康有利的方向发展; (三)为正式签订协议或合同打下基础。三、意向书的分类( 意向书按其签署方式可分为) ?1、单签式意向书、?2、联签式意向书、?3、换文式意向书, ?其中最常用的是联签式意向书。