文档介绍：土地增值税清算探讨（共2181字）
一、土地增值税清算过程里面出现的问题
清算时间不易把握。在小城市所进行的房产开发项目可以 达到应清算的项目不多，大部分为可清算的项目。房产开发 项目尽管具备了可清算的条件，然而，一是一部分房产开发 项目竣工决算无法及时地可得到结果，尚存在不少成本无法 及时进入，假若过早地予以清算，就可能使得清算结果不准 确，让纳税人利益受损，会导致二次清算。二是尽管决算结 果已经出来了，然而，施工单位没有及时开具发票，无票据 认可，对清算造成很大的困难。三是房产开发企业尽管满足 了清算的要求，税务机关也已经下发了清算的通知，然而, 清算企业没有清算的主观意愿，会导致清算被人为地延迟。 四项成本（前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公 共配套设施费）成本的计量难以把握，工程完成之后，四项 成本不容易进行计量，一部分房产公司为寻求少交税，可能 对成本予以虚报。税务人员在对土地增值税清算时，由于缺 乏工程方面专业技能，如果所在城市无建委公示的可参考的 成本，无法得到真实的成本计量，造成清算结果不实。土地
价款的票据不规范所带来的问题；在现实中，房产开发项目 获取土地的渠道有很多种，所获取的票据也有多种多样，就 算均为办理拍卖手续所拍得的土地，国家行政机关所开具的 票据亦各不相同，有相当大的部分为行政事业单位收费往来 结算收据，却并非为行政事业单位的收费收据，这样一来, 清算中票据扣除难以权衡，若予以扣除就是违规行为，假若 不予以扣除，对开发商显失公平，从而使得清算工作不能够 顺利开展。对房地产开发利息费用的扣除，按照税收政策, 房产开发费用的利息的支出应根据房产的不同项目来予以 分摊，同时，提供金融机构出具有关的证明，允许根据实际 情况予以抵扣，如无法提供金融机构出具的有关证明的，不 能根据房地产的不同项目来予以分摊开发利息费用的可根 据开发成本与土地价款相加的5%予以计算扣除，但房产开发 企业开发利息费用的金额很少大于开发成本与土地价款相 加的5%o房产开发企业为了开发利息费可以抵扣尽可能多一 些，故意不提供金融机构出具有关证明，故意不根据房地产 的不同项目来予以分摊开发利息费用；从而使增值税的清算 数额减少。间接开发费用与管理费混淆，在房产企业的各种 成本费用当中，要想将间接开发费把握好很不容易，该费用 同管理费用很容易混淆。不仅如此，除了二者客观上容易混 淆的事实之外，还有不少房地产企业有意地把原本应列入到 管理费当中的项目人为地列入到间接开发费用里面，这就从
主观上造成了成本虚增，使得加计扣除增多。拆迁还原的困 惑，在实际生活当中，不可否认的是，存在一部分房产项目 拆迁还原却未必为“拆一还一”，有可能存在不同种影响拆 迁还原的因素，导致并非“拆一还一”相互之间不补差价的 情况出现。清算之时对拆迁还原成本的计算带来了相当大的 难度。项目整体转让的隐蔽性，土地是房产市场开发里面一 种不可或缺的资源，日渐得到房地产开发商们的青睐。不仅 如此，国家行政机关为了管理好部分房产开发商人为地对土 地进行大肆炒作，很好地对土地交易市场予以调节和控制, 新颁布了一揽子对土地交易予以规定的政策，于是，也就致 使部分房产公司不能够利用正规途径取得土地。然而，房产 开发公司往往经不住肥厚的利益诱惑，索性开始利用各种不 正当方式，