文档介绍：
浅谈高星级酒店地价评估
随着改革开放深入，社会经济快速发展，高星级酒店越来越多。因此，如何准确把握高星级酒店地价水平，如何运用合理的评估思路估算高星级酒店的地价成了现今地价评估中重要的课题。
一、高星级酒店的概念
根据国家标准《旅游饭店星级的划分与评定》（GB/T 14308―2010），按照酒店的建筑设备、酒店规模、服务质量、管理水平等共分五等，即五星、四星、三星、二星、一星酒店。
五星级酒店是旅游酒店的最高等级。本文研究的高星级酒店指四星级及以上等级的酒店。具体的评定办法按照国家旅游局颁发的设施设备评定标准、设施设备的维修保养评定标准、清洁卫生评定标准，宾客意见评定标准等执行。对酒店的硬件、软件各方面要求都较高。
二、高星级酒店用地的评估思路
高星级酒店用地可采用市场比较法、收益还原法和基准地价系数修正法等进行评估。其中首选市场比较法、其次是收益还原法，基准地价系数修正法则可作为验证方法，不能作为主要评估方法。
1、市场比较法
（1）比较案例的选取
高星级酒店与一般商业地产有相似之处，又有很大不同，即高星级酒店受土地区位影响不是特别大，有些特色的高星级酒店地处偏僻一隅，照样门庭若市。此外，在城市的一些城郊结合部，往往建有一些经营规模非常大的高星级酒店。由于高星级酒店用地属于特殊用地，市场交易案例不多，而且受土地区位影响不是特别大，因此，在高星级酒店用地选取交易案例时，可适当扩大同一供需圈的范围。比如将苏锡常作为同一供需圈来选取类似高星级酒店用地的交易案例，当然各交易案例在苏锡常的星级、相对交通条件、周围环境等应相当。

（2）比较因素的选取
与普通商业用地不同，影响高星级酒店地价的主要因素并不是区位条件，而是交通条件、周围环境等。主要如下：
①交通条件
交通条件是影响高星级酒店地价最重要的区位状况，是否拥有便捷、快速的交通条件直接影响着高星级酒店客户的入住、消费。
②周围环境
周围环境和交通条件往往是相互起着相反作用的，交通条件好的酒店往往周围环境嘈杂。一般来说，旅客会首选交通条件便利的酒店。但如果是观光旅客的话，周围环境会成为最重要的区位条件。
③客流数量与质量
在某个时间段内所经过某个地方的人越多无疑影响着星级酒店对客户的吸引。
④设备设施和用具
相同星级的酒店其设施设备基本类似。除了设施设备以外，用具也是影响高星级酒店的一个个别因素，用具虽然不包含在地价范围内，但却也是旅客选择和评价旅馆的重要因素。

⑤经营管理
高星级酒店的经营管理对于提升酒店地价的价值起着重要作用，好的高星级酒店聘请国际著名的酒店管理集团经营管理，这样不仅能够提高酒店的服务标准，还能利用这些酒店管理集团的国际订房网络，保证酒店的客源。
2、收益还原法
高星级酒店用地属于产业用地，具有一次性投资较大、经营风险相对较大及投资回收期较长的特点，其通用性、可分割转让性较差，因此建成后一般不可分割