文档介绍：2017-2-21 1第四章市场法第一节市场法基本原理第二节搜集交易实例第三节选取可比实例第四节建立价格可比基础第五节交易情况修正第六节交易日期调整第七节房地产状况调整第八节求取比准价格第九节市场法总结和运用举例 2017-2-21 2第一节市场法的基本原理?一、市场法的概念?是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较,对这些房地产的成交价格做适当的处理,以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。 2017-2-21 3二、市场法的理论依据?替代原则:在同一供给需求圈内,市场上相似的产品应该有相近的价格。?大数法则。 2017-2-21 4三、市场法适用的对象和条件?适用的对象:是具有交易性的房地产。?适用条件:是在同一供求范围内并在估价时点的近期,存在着较多类似房地产的交易。?三方面的价格差异: ?1、实际交易情况与正常交易情况不同(情况修改) ?2、成交日期与估价时点不同(交易日期调整) ?3、可比实例与估价对象房地产不同(房地产状况调整) ?还可用于房地产市场租金及成本收益法、收益法、假设开发法中重新构建价格、房地产价格各项构成、收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、资本化率、收益乘数、开发经营期等的求取。 2017-2-21 5四、市场法的操作步骤?(一)搜集交易实例?(二)选取可比实例?(三)对可比实例成交价格进行处理?(四)求出比准价格 2017-2-21 6第二节搜集交易实例?一、搜集大量交易实例的必要性?至少 10 个,其中 3个是最基本的比较实例; 已经发生的交易。?二、搜集交易实例的途径? ? 、出租的广告和信息? ,从中了解有关信息? ? ? ?三、搜集内容的完整性和真实性?四、建立交易实例库 2017-2-21 7第三节选取可比实例?一、选取可比实例必要性?用于参照比较的交易实例称为可比实例?二、选取可比实例的质量要求?1、处于同一个供求范围内?2、用途相同?3、规模相当?4、建筑结构相同?5、档次相同?6、权利性质相同?7、成交日期与估价时点接近?8、交易类型相同?9、应该是正常市场价格或者可修正为正常市场价。?三、选取可比实例的数量要求?3个以上, 10 个以下。 2017-2-21 8 ?第四节建立价格可比基础?一、统一付款方式?复利计息:利息生息? In=P[ ( 1+i )n— 1] ?n个计息周期后的本利和: ? Fn=P(1+i)n ?求现值的公式: ? P=Fn/(1+i)n ?某房地产企业贷款 100 万,期限 3年,年利率为 10% ,采用复利计息, 3年后企业应还款额为? F=100 ×( 1+10% ) 3= (万元) 2017-2-21 9 ?某宗房地产交易总价为 30 万元,其中首付 20% , 余款于半年后支付。假设月利率为 % ,试计算该宗房地产在其成交日期一次付清的价格。 6 30 (1 20% 30 20% (1 %) ? ?? ? ??万元 2017-2-21 10 ?某宗房地产的交易总价款是 80 万元,合同约定分期付款,成交日期首付 40 万,半年后支付 20 万,一年后再付 20 万,作以下几种假设,年利率为 6% 、半年利率为 3% 、季度利率为 % 、月利率为 % ,试计算将其付款方式统一到成交日期一次性付清价格分别为多少?