文档介绍：1 PART市场分析?城市宏观经济运行环境分析?长沙整体房地产市场分析?楼市宏观政策调控回顾及分析?板块竞争分析?区域竞品项目分析?客户研判城市宏观经济运行环境分析 2013 年2月 20 日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策,坚决打击投资投机性购房,还在继 2011 年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。国务院常务会议明确了五项具体政策措施: (一)完善稳定房价工作责任制。(二)坚决抑制投机投资性购房。(三)增加普通商品住房及用地供应。(四)加快保障性安居工程规划建设。(五)加强市场监管。调控政策: 2013 年以一次楼市调控表态, “国五条”出台巩固前期调控效,预防房价大幅反弹贷款政策:长沙公积金贷款门槛提高,增加购房难度 1、缴存满 6个月方可申请贷款 2、首套房 120 平米以上二套房贷不予发放 3、普通房提取公积金时限缩短为 1年 4、贷款期限不再延长板块竞争分析根据大长沙“东拓、西进、南融、北上”的发展趋势和各区域房地产发展的特征,长沙房地产市场逐渐形成了以市中心板块为核心的十三大地产板块格局。竞争分析/ 板块竞争——板块格局长沙房地产板块划分 1市中心板块 2金星北板块 3市府板块 4麓谷板块 5梅溪湖版块 6洋湖院板块 7北城板块 8东城板块 9尚东板块 10武广新城板块 11南城省府板块 12暮云板块 13滨江新城板块北城板块洋湖院片区市府板块尚东板块南城省府板块市中心板块麓谷板块金星北板块经开星沙板块武广新城板块东城板块滨江新城板块 09 年,武广新城板块因武广高铁带动而形成; 2011 年,长沙房地产市场因先导区开发进程将新增两个板块——滨江新城板块与梅溪湖板块 2012 —麓南板块成功转型为洋湖院板块,片区热度逐渐上升 2013 —滨江新城板块、梅溪湖板块、洋湖院板块将呈大河西三足鼎立状态梅溪湖版块竞争分析/ 板块竞争——板块特征长沙房地产板块划分区域/交通商业资源及配套价值点 1市中心板块城市中心最好的城市中心商业资源及配套城市中心地段、成熟配套、一面临江 2金星北板块城市近郊、交通通达性较好, 片区自身商业尚未启动,低档次农家乐餐饮娱乐业为主,配套欠缺生态宜居+性价比 3市府板块长沙政务中心,片区内交通路网基本成型,但过江瓶颈的解决还需要 2-3 年时间溁湾镇传统老商圈+金星路、桐梓坡路沿线逐渐成型的商业:商超+酒店+娱乐、餐饮,周边医院、学校配套资源足。邻近市中心、政务中心+日益完善的配套、过江通道、地铁等带来的升值前景 4麓谷板块麓谷工业园区,区域内外交通路网成型,交通便捷度较好区域商业配套目前较为缺乏,主要依赖汽车西站商圈工业园产业人群 5 5梅溪湖版块梅溪湖版块以以 3000 3000 亩梅溪湖为核心,于岳麓山亩梅溪湖为核心,于岳麓山以西,比邻桃花岭公园,区域为全新以西,比邻桃花岭公园,区域为全新片区,景观资源及未来发展潜质优秀片区,景观资源及未来发展潜质优秀景观资源杰出,现有交通、商业均在完善中,规景观资源杰出,现有交通、商业均在完善中,规划为长沙新城市中心,集高端住宅、商务、旅游划为长沙新城市中心,集高端住宅、商务、旅游、研发、金融办公等为一体。、研发、金融办公等为一体。生态景观资源、未来城市新中心、片区生态景观资源、未来城市新中心、片区发展潜质巨大。发展潜质巨大。 6洋湖板块包括大学城及韩浦,位于岳麓山以南,交通通达性较好, 景观资源、教育人文资源突出,商业资源较为缺乏,大学城主要以低档小商品零售业态为主生态景观资源 7北城板块传统工业区,长期以来片区发展落后于南边,区域面积较大,生态景观资源较好,交通配套基本完备区域内商业主要在伍家岭-四方坪一带,伍家岭以北区域商业配套较为缺乏。邻近市中心、景观资源+片区升值前景 8东城板块长沙东面,距中心城区有一定距离, 交通已完善,发展起步较晚专业市场聚集的区域,生活配套基本完全, 升值前景、马王堆市场群支撑、 9尚东板块市中心以东区域,交通便捷度高商业配套齐全, 临近时中心、地段、成熟的配套资源 10 武广新城板块长沙东南区域,路网已通,区域起步晚,目前为发展热点商业缺乏,配套较少武广高铁带来的升值前景 11 南城省府板块起步较早的区域,目前交通路网全线拉通,地铁与城际轻轨在修红星商圈、及奥特莱斯、商超等, 邻近市中心、融城核心、省政府南移、景观资源好,部分区域临湘江 12 暮云板块远郊区域,路网尚未完全成形环保工业园产业环保工业园产业、景观资源 13 滨江新城板块政府刚启动开发区域,邻近市中心, 过江通道及片区内道路正在施工目前商业配套主要在观沙岭、桐梓坡、德润园等社区商业为主滨江景观资源及重点发展片区,升值前景好主要竞争板块主要竞争板块主要竞争板块主要竞争板块主要竞争板块