文档介绍：朔州金三角商住小区项目朔州金三角商住小区项目市场分析与定位报告市场分析与定位报告 2011 年8月 2 (一)整体功能定位集“特色商业、商务楼、中心会所、精品住宅”为一体的多功能城市综合体一、整体定位特色商业:项目位置具有高度的稀缺性和不可比拟性,周边开发区的密集人口和成熟的商业氛围将为项目带来巨大商机,并将与周边繁华的民福东街、文远路和振华东街共同打造朔州市区最具人气的都市商圈; 商务楼:高档商务楼不仅进一步提升项目的品质感,同时更好的提升建筑形象和商业价值; 精品住宅:打造精品住宅群,进一步提升项目品质感,投资自住两相宜; 多功能与建筑形象力的提升:该项目将全面提升朔州现有的建筑形象,现代简洁的建筑外立面及富有变化的内部空间,将营造出朔州最具特色的地标性商住建筑,这里不仅是一个靓丽的建筑综合体,更是一个有着高品质购物环境、集各种休闲娱乐功能为一体的优势空间。 3 (二)物业类型及规模项目总规模:约 37 万建筑平米(地上 万建筑平米,地下: 万建筑平米) 项目分物业类型规模: 项目分物业类型规模商业住宅会所、幼儿园总计 万平米 万平米 万平米 万平米一、整体定位 4 二、商业定位(一)商业主题精品购物广场,时尚动感街区关键词: 精品突显项目档次,营造朔州地标,建筑的精品和环境的精品时尚项目定位于朔州的中高端人群,品质时尚,迎合区域主力年轻消费客群的需求特色。活力项目特色化地引入了动感、时尚的活力无素,展示项目商业特色,营造竞争差异化优势 5 (二)业态类型及布局?业态类型及布局建议: 二、商业定位业态类型及布局建议楼层三层二层一层地下一层业态类型美食广场、数码***影院、休闲健身中心精品商业街超市 6 (三)各业态定位建议?1、超市二、商业定位?本项目超市规模确定?原则一:本项目商业定位的原则之一是侵略型商业,因朔州市场本身商业容量已经具有很高的饱和度,所以本项目超市也同样带有侵略市场、抢占市场主力客群的性质,打造现有超市的升级版。因此, 要在朔州现有超市规模上适当增加,以入住超市的品牌和超市竞争的关键要素规模效应增强自身的竞争力。?原则二:知名品牌连锁超市的选址要求; ?原则三:建筑内部空间结构的条件限制,本项目最适合地下一层做超市,而单层面积也是影响超市规模的重要因素。?综上所述,本项目超市建筑面积建议为: ? 5000 ~ 6000 平米 7 二、商业定位?业态形式示意 8 ?超市布局建议地下一层商业分析: 超市主要以品牌、规模和价格取胜,并要求具备良好的便利可达性,因而地下一层可有效的满足这一需求; 超市因其频繁而大量的进出货需求,必然要求具备相对便利的商品进出通道,因而普遍要求与地面之间具备最便捷的商业通道,所以地下一层既可有效满足这一需求,又可有效规避一层商业空间商业价值的缺失,通过地下一层超市的人流吸引和带动作用强化最有价值的地上一二层的商业价值的提升和实现; 品牌超市对布点选择的要求。二、商业定位 9 ?原则一:商业街位于商业价值最高的地上 1、2层,同时也是项目快速回收资金的重要渠道,因此商业街的规模可以适当增大; ?原则二:其他业态与商业街形成良性互动,超市、美食广场、数码***、影院和健身中心都可以为商业街带来很高的人气和商业氛围,因此适当增大商业街的规模,可以形成强有力的核心磁场; ?原则三:本项目商业定位的原则之一是侵略型商业,因此商业街部分也具有侵略市场、抢占市场主力客群的性质; ?原则四:建筑内部空间结构的条件限制,本项目最适合地上一二层做商业街,因此可建设面积也是影响商业街规模的重要因素。?综上所述,结合项目功能业态的选择和商业空间的结构要求,本项目商业街建筑面积建议为: ?30000 平米左右二、商业定位?2、商业街?1)规模确定 10 二、商业定位?2)空间多适性建议——商业街的建筑灵活性?本项目商业价值最高的地上 1、2层按照商业街形式来考虑,即商业街以店铺形式出售,档次控制在朔州目前所能接受的档次范围内,抓住朔州主力消费客群。无论从资金回收、商业氛围营造等角度考虑,这都将是一个合理的方案。??另外,考虑业主招商的灵活性,建议建筑内部空间采用灵活的设计手法,不仅可以通过内部分割形成商业街店铺对外租售,也可以直接利用大面积的通透空间,为招商百货店、大卖场等业态留出灵活空间。