文档介绍：房屋买卖合同中的时效性与违约金
房屋买卖合同中的时效性与违约金
王女士于 xx 年 10 月与某发展商签订了《预售商品房契约》 ，同时王女士将所有的房款一次性交齐。 按照合同的规定， xx 年 3 月 1 日前房产交付使用，但至今该楼宇仍未交付使用。 王女士决定采取法律手段向发展商追讨违约金， 但又听人说追讨违约金的诉讼时效为两年， 于是她担心这件案是否已过了诉讼时效， 同时又听说若双方约定的违约金标准为总房款的千分之一，法院将不会支持。那么，王女士的疑虑到底有无根据呢？
律师认为，首先，要明确诉讼时效如何计算的问题。根据《民法通则》第 135 条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期为
年，但法律另有规定的除外。因此，要求给付逾期交楼或逾期付款违约金的诉讼时效亦为两年。 其诉讼时效是从预售商品房合同约定的交楼时间的次日开始计算的， 即从知道或应当知道权利被侵害时起计算。因为业主与发展商签订的预售合同一般是约定按日来计算违约金的，当事人如果超过两年后再起诉， 从起诉日前两年之外的违约金给付请求已经超过了法律规定的诉讼时效， 法院将不予支持， 但两年之内的违约金给付请求仍然受到保护。 像王女士这种情况， 逾期交楼已超过了两年，那么从起诉日前两年以外的要求支付违约金的请求已丧失了胜诉权，将得不到法院的保护。 两年内的违约金支付请求仍然可以得到保护。
其次，违约金如何计算的问题。如果发展商逾期交楼，他已违反
房屋买卖合同中的时效性与违约金
了合同，应支付违约金。违约金的标准，一般从约定，如无约定的，则可以参照同期银行逾期贷款滞纳金的标准来计算。我国《合同法》
第 114 条规定，当事人可以约定违约金，当事人违约后， 应当按约定支付违约金，违约金一般视为违约造成损失的赔偿金。 违约金过分高于或者低于因违约造成的损失的， 当事人可以请求人民法院或仲裁机构适当减少或者增加。需要注意的是，这里指的是过分高于或低于，而