文档介绍：“以房养老”模式 1. 以房养老模式以房养老( HECM) , 也可称为反按揭, 住房反向抵押贷款, 是指已经拥有住房的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构, 相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后, 按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息, 并按人的平均寿命计算, 将其房屋的价值, 分摊到预期寿命年限中去, 按年或月支付现金给借款人, 一直延续到借款人去世。它使得借款人终生可以提前支用该房屋的销售款。借款人在获得现金的同时, 继续获得房屋的居住权并负责维护。当借款人去世后, 相应的金融机构获得房屋的产权, 进行销售、出租或者拍卖, 所得用来偿还贷款本息, 相应的金融机构同时享有房产的升值部分。即“抵押房产、领取年(月)金”。因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做, 如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房, 所以在美国最先被称为“反向抵押贷款”。 2. 以房养老模式在中国的可行性分析 有可观的市场前景据统计数据显示, 我国城市人口中有 751224 户购买商品房, 占城市家庭户的 %; 533396 户购买经济适用房,占 %; 2401075 户购买原公有住房,占 %; 加上 % 的家庭户自建住房, 拥有住房的城市家庭户达到了 587 万户,占 72%, 其中, 相当比例的是拥有一生积蓄的老年人。 2003 年由中国老龄科学研究中心组织完成的“中国城乡老年人口善一次性调查”的调查结果显示, 城市老年人家庭户均住房面积达 平方米。而 2003 年全国城镇老年家庭大约 2000 多万户, 按房产均价 2000 元计算, 老年家庭拥有住房价值约为 3 万亿元。可见, 以房养老有庞大的潜在市场, 如果能激活这部分市场, 不仅能改善老年人的生活水平, 增加老年人收入, 减轻社会保障的压力, 而且还能拉动保险、房地产及相关产业的发展。 住房财产在家庭财产中所占的比重较大, 以房养老可以优化家庭的资源, 提高其效用国家统计局公布的《中国城市居民家庭财产调查总报告》显示: 截至 2002 年6 月底, 城市居民家庭财产户均总值已达 万元, 其中家庭金融资产为 万元, 家庭财产的 %; 房产 万元, 占家庭财产的 %, 在家庭财产构成中比重最高。推行反向抵押贷款, 可以盘活住房这种价值不菲的固定资产, 实现个人一生中经济资源的优化配置, 切实提高老年人晚年的生活质量。 传统观念的转变随着社会的发展, 传统的社会意识正在弱化, 我国家庭内部代际之间的经济独立性正在逐步增强, 越来越多的老年人倾向于利用自己的退休收入和积蓄养老。在这种情况下, 老年人更愿意处理自己的经济事务, 开放式的社会资源代际转移将占据越来越重要的地位。以房养老模式的出现, 允许房屋所有者在保留所有权的前提下, 继续居住, 以住房作为融资的担保, 既保证了物的使用价值的实现, 又充分发挥了物的交换价值, 扩大了不动产的用途, 提高了其效用。 银行、保险公司等金融机构的利益驱动以房养老模式的出现, 不仅便利了贷款消费的老年人, 银行等金融机构也能从中获利。住房反向抵押贷款业务的推出, 将是银行贷款