文档介绍：深圳市尺度市场策略顾问有限公司
2005年2月

目录
第一章项目地块分析 5
一、地块区位状况 5
二、地形地貌特征 5
三、地块景观分析 6
四、周边配套情况 6
五、地块交通状况 6
六、与其他城区的关联性 7
第二章项目总体定位 8
一、项目总体定位 8
二、居住、商业、办公功能整合 8
第三章住宅部分市场定位 10
一、住宅开发的SWOT分析 10
二、项目档次定位 12
、项目品质定位 12
、项目形象定位 12
、定位依据 13
三、市场细分和目标客户选择 14
、目标区域市场细分 14
、目标人群细分 15
、目标客户群选择 20
、其他目标客户群 21
四、目标客户群特征和产品需求 22
、核心客户群特征和产品需求 22
、扩展客户群特征和产品需求 28
五、目标市场组合的定性描述 33
六、产品类型定位 34
、产品类型组合及依据 34
、户型配比及依据 35
七、价格定位 38
、定价总依据 38
、销售价格定位推导 38
、目标客户承受能力 39
、定价结果 40
八、小区配套建设 40
、小区内部配套 41
、小区外部配套 41
、内部配套主题建议 41
九、营销主题建议 42
、核心营销概念 42
、营销概念的延展 43
、营销主题的设定 43
、营销主题的体现 44
第四章商业部分市场定位 46
一、项目商业开发环境分析 46
、重庆主城区商业环境概况 46
、江北区商业环境 47
、竞争状况 48
、需求状况 49
、供给状况 49
、商业开发的SWOT分析 50
二、商业开发建议 52
、商业定位的推导思路 52
、商业功能定位 55
、商业的目标客户群定位 69
、商业开发时机建议 69
、部分地下停车场功能转换 70
第五章写字楼部分市场定位 72
一、重庆写字楼市场供求状况 72
、写字楼供给状况 72
、写字楼需求状况 72
、企业选择办公场地的需求特征 72
二、开发办公物业的SWOT分析 73
三、项目办公物业开发建议 74
、开发方向 74
、开发物业类型 75
、档次定位 77
、目标消费者定位 78
、价格定位 80
、开发时机建议 82

第一章项目地块分析
一、地块区位状况
本项目位于江北区五里店立交桥南侧。向东是规划中的江北城CBD,向南与渝中区仅一桥相隔,向西经建新东路可达观音桥,向北直通渝北区及重庆江北机场。
本项目占地约108亩,可建设用地面积为55102平方米,用地性质为综合性用地,。项目地三面临路,紧邻五里店立交和黄花园大桥引道,交通方便。
图1-1 项目区位示意图

二、地形地貌特征
地块呈矩形,宗地内地形复杂,南部与北部高差大。地块中部有小山包,北部靠“东方家园”方是一个面积约30亩,低于路面约20米的沟谷地带。
由于北部地势低,东西两侧的黄花园大桥引道和五江路道路路面与地块北部地面就有近20米的高差,这给项目地块北部的开发带来了较大的障碍。
图1-2 地块地形及北部实景

三、地块景观分析
本项目南部如没有其它楼盘的遮挡,朝南的高层单位可以观嘉陵江江景。同时本项目计划利用地块的自然特征,在北部沟谷地修建广场,可以成为本项目内部的一个的特色景观。另外地块东北部临五里店转盘处规划了一块城市绿化保护地,也将成为本项目北部的一大景点。
四、周边配套情况
项目地块周边的教育、金融、医疗机构较齐全。教育机构有五里店小学、字水中学、十八中、巴蜀中学、长安职工大学等;金融机构有四大国有银行的分支机构、交行、农村信用合作社等;医疗机构有324医院、红十字医院、长安医院等。
但目前项目地周边商业氛围比较弱,几乎没什么商业。除少量其他楼盘的临街商铺外,周边只有金泰城灯饰广场、东方家园等建材类商场以及金科花园酒店、皇冠东和酒店等酒店。
五、地块交通状况
本地块交通条件优良,有十多条始发和途经的公交线路可通达重庆其他各主要区域。地块四周道路系统发达,五童路、五黄路、黄花园大桥、滨江路、五江路都交汇于此,是整个北部城区与渝中区的重要交通纽带。
六、与其他城区的关联性
项目地块到观音桥和解放碑的距离基本相等,大约为5公里左右。受这两个市级核心商圈的辐射比较大。同时项目地与规划建设中的重庆市CBD江北城片区仅一路之隔。长远来看,五