文档介绍：奉贤海湾宾馆可行性分析报告福美来不动产· 项目中心 2008 年5月福美来不动产·项目中心 1 一、项目介绍 1 .项目区位条件本案位于上海南端,拥有得天独厚的景观资源?本案位于奉贤海湾旅游区,位于上海的南端,拥有 13. 7 公里的海岸线。面临东海,距离上海市中心约 40 公里,距离虹桥机场 30 公里,浦东国际机场 50 公里。福美来不动产·项目中心 2 2. 交通条件构筑立体交通网络,通达上海及周边地区?区内南北向有 A4 高速公路、卢浦大桥南下浦星一级公路、杨高路延伸段、 A3 高速公路。?东西向有 A30 郊环线、 A3 高速和正规划建设中的浦东铁路、轻轨( 东线)、磁悬浮等都将途径海湾旅游区。?金汇港内河直达黄浦江,海湾码头上,游艇可以停泊。福美来不动产·项目中心 3 3. 项目基本数据上海海湾度假村宾馆具体位置:海浪路 39 号,位于上海海湾旅游区碧海金沙度假村里物业形态: 六层主楼和四层裙楼组成建筑面积: 23787 平方米,其中地下建筑面积: 4548 平方米地下室层高: 米, 建筑密度: % ,容积率: ,绿化占地率 % , 总停车位: 80个客房数:约 160 间土地使用期限: 日至 日止总体规划: 周边共有 117 栋度假别墅环绕, 整体景观效果以自然风格为主, 突出以宾馆、饭店、娱乐功能为主的建筑。本案为海湾度假村中的主题结构。项目现状:目前本案外立面已经完成,主要进行内部结构工程。福美来不动产·项目中心 4 项目实景图一览福美来不动产·项目中心 5 二、项目周边市场分析 1. 奉贤市场环境现状分析 A 、房地产业品牌开发商大举开发,旅游区房地产开始升温奉贤海湾板块别墅区从 1999 年开始开发,目前已初具规模, 已完成了西部 平方公里的开发。 12 家房地产开发公司先后进入奉贤海湾。以世茂、招商地产、绿地集团、同丰、平苑、海岸线、建都房产等主要的别墅为主,已完成房地产开发面积 19 万平方米, 板块内共建造了 400 多栋别墅, 销售率达 80% 以上迄今为止,预计在 2010 年前建造完成 3000 栋别墅以及多层公寓, 形成拥有 10 万人口的小镇, 是上海最大的以独栋别墅为主的低密度别墅区之一。一幅“城在海边、屋在林中、人在绿中”的画卷正在展开。 2007 年9月, 著名的招商地产以 亿元人民币竞争获得奉贤海港内一个地块; 2007 年 11月, 实力型的世茂房地产以 亿元人民币收购该区域内原有的上海一家大型房地产公司 90% 股份, 从而获得" 碧海金沙" 周边一块地的开发权。 2008 年2月, 三益与绿地集团合作, 共同打造节能三星级标准绿色建筑——奉贤海湾商业街。奉贤海湾商业街项目位于上海市奉贤海湾旅游区, 西起海湾路, 东接奉炮公路, 北临新农河, 南至海马路, 基地总长超过 1 公里。紧邻旅游区内最大的人造沙滩景点——碧海金沙,向东、向南链接城市交通主干道。福美来不动产·项目中心 6 【区域房地产价格分布】奉贤房地产产品价格体系海景别墅普通别墅普通公寓价格体系 15000 元/㎡ 10000 元/㎡ 5000 - 6000 元/㎡ 2. 相同类型酒店比较奉贤宸南大酒店南桥宾馆奉贤度假村价格体系 32000 平方米/2亿 1000 平方米/1500 万 46688 平方米/ 亿【区域房地产客户分布】奉贤别墅客户区域分布体系奉贤本地上海地区外地(含境外) 来自区域约 35%约 35%约 30% 随着奉贤海湾板块的知名度越来越高, 目前这里的别墅销售情况愈发乐观。从 200 4 年下半年以来, 别墅热销程度一直居高不下。据了解, 购房者中, 有三分之一是奉贤本地人, 三分之一来自上海其他地区, 还有三分之一来自外地( 包括境外)。目前, 来海湾购房的境外人士正逐年增多。购房者中有很大一部分是出于投资目的买房的。福美来不动产·项目中心 7 B 、奉贤海湾区酒店业现状旅游高峰期间周边高星级酒店供不应求目前奉贤海湾板块对于游人的接待能力明显不足。现有 3 个酒店,总计 400 —— 500 套房间,然而 2004 年到奉贤海湾旅游的人数已达到 60 多万人次。一到双休日, 这里同时接待游人时常高达 4000 —— 5000 人, 沿海边的要道有时还会引起交通堵塞。棕榈滩海景酒店是按五星级标准建造的,标准房每天是 500 元。即便价格不菲,房间仍然经常是供不应求,一般须提前一个月预订。于是许多游人便转而住进了周边的别墅。目前,这里别墅房间的租赁价为每天 200 —— 300 元。据了解,一家颇有实力的浙江企业针对奉贤海湾居住房供应的短缺情况,决定马上在海湾投资兴建一座建筑面积达 8 万平方米