文档介绍：第一部分
信义坂田项目发展思路
第二部分
创新思路分享
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龙华坂雪岗商业研究报告
信义坂田产品设计说明书
信义坂田项目发展思路
右脑颠覆左脑
A WHOLE NEW MIND
信息时代向概念时代转变,
全局能力和全情思维、创造性思维
------《全新思维》2006年美国最好的商业书籍
3 品牌战略层面
2 项目战略层面
1 项目策略层面
项目核心竞争力是什么?
如何做深圳领导者,掌握话语权?
企业如何实现品牌滚动?
全局观
项目策略
1)项目优劣势分析A、地块区域分析
岗头
坂田
雪象
梅林关口
岗头社区:,5个居民小组,常住人口4万多,户籍人口947人,辖区40家企业,05年社区纯收入1350万元,人均分配7700元.
雪象社区:,3个居民小组,常住人口4万多,户籍人口667人,4个工业区,包括驰源等70多家企业,05年社区纯收入2203万元,人均分配12900元.
坂田社区:,12个居民小组,常住人口22万多,户籍人口7000人,神舟、华为、康冠为代表的400多家企业,1亿投资额以上有20家,5亿投资额有6家。05年社区集体总资产16亿元,人均超过20万元。坂田南部为高尚住宅区,其中四季花城社区:,,。
坂田社区经济实力最强,人口最多,人均收入最高,本项目处于坂田社区传统的居住核心,根据走访本区域内原居民对地块区域是有着很深的“坂田中心的情结”。
坂田中心
规划的地铁5号线对本项目的有利影响较有限!
未来坂雪岗大道与南坪高速接通,将缩短与福田距离,也规避了关口的塞车!
目前,距离地块就近的公交站点有坂田路口、九鼎皇,公交路线丰富,有313、300A、378、317、335、380、839、981等20几路公交线路,通行较为便利。
B、交通情况分析
地块现有交通相当便利,路网四通八达,未来坂雪岗大道、贝尔路的开通将会从客户心理上缩短关内与关外的距离感。
交通便利
深圳第六高级中学,环城东路与发扬路交汇东南侧。
坂田片区九年制学校。
吉华路商业:超市、家居(富威家私城)、休闲娱乐、餐饮(九鼎皇酒楼、嘉禾四季酒楼)、五金、银行等构成一个繁华商业街。
坂田医院门诊部
五和大道商业:国惠康超市、餐饮、五金、等构成的商业街。
24班小学,8000M2
C、周边规划分析
坂田现有公立学校仅一所,坂田小学,另有宏扬学校、立培学校、育英小学3所民办学校,学费昂贵,教学质量低。,坂田23万人仅有一所公立学校,是非常欠缺的,未来规划有深圳第六高级中学,75班15万平方米,但随着潜在住宅的大量开发,也是不足够的。本项目2#地块规划有学校,这在未来营销时可作为一个亮点重点打造,公立名校对客户有相当吸引力。
配套成熟
D、规模规划
地块东南角正对五和大道与吉华路交汇处,噪音影响较大。对面是规划中的商业与住宅区,景观视野较好。
地块南面未来是住宅与工业厂房,景观和视野普通,但噪声影响较大。
地块西面是工业厂房及未来的二期,景观与视野均不佳。
地块东面未来是五和大道与一级住宅区,视野较好,但噪音影响较大。
从景观、视野、噪音、昭示面方面考虑,东南面昭示面最好,但噪声影响最大,较适宜打造标志性商业,西南面沿吉华路昭示性其次,沿街面较长,噪声影响相对较小,较适宜打造商业街及住宅,东北面有一定噪音影响,但向东望是规划中的居住区域及公共绿地,视野景观相对较好,也利于打造住宅。
二期用地
坂田规模之最
一期住宅SWOT分析
优势
S1、地处坂田中心,地理位置优越;片区居住氛围成熟。
S2、商业生活配套齐全,生活便利。
S3、紧邻吉华路,形象昭示显著。
S4、距离梅林关仅5分钟车程,交通十分便利;公交路网发达,出行便捷。
S5、地块具备规模优势,易于规划。
S6、对于坂田本地居住和工作的人来说,地缘优势佳。周边已经逐步形成高尚居住区;
劣势
W1、没有景观资源,目前周边环境差,有待整体改善。
W2、吉华路、五和大道的噪音影响。
W3、容积率偏高。
机会
O1、龙坂片区的整体升级
O2、五和大道、贝尔路与坂雪岗大道接通。
O3、坂雪岗高尚居住区的形成。
威胁
T1、龙华二线拓展区的大规模开发。
T2、坂田区域的大规模开发。
T3、未来宏观新政的影响。
核心?NO!