文档介绍：浒新·金榈湾08年度项目推广方案
浒新·金榈湾项目组
2008—1—15
1
目录
项目市场分析
项目推案计划
新区市场分析
项目周边竞争分析
竞争个案分析
项目客源定位
项目推广主题
品牌策略
媒体活动策略
推广费用预算
销售节点安排
各阶段推案量
项目定位
推广主题
项目推广策略
2
新区市场竞争分析
1、新区房产发展历程分析—处于由被动转为主动郊区化历程的初期
3
2、新区住宅市场板块划分——南密北散、南多北少
木渎
板块
西部
板块
新区市场竞争分析
4
目录
项目市场分析
项目推案计划
新区市场分析
项目周边竞争分析
竞争个案分析
项目客源定位
项目推广主题
品牌策略
媒体活动策略
推广费用预算
销售节点安排
各阶段推案量
项目定位
推广主题
项目推广策略
5
项目地块竞争分析
一级土地市场存量分析
竞的单位
地块位置
基地面积
(㎡)
建筑面积
(㎡)
容积率
用途
出让年限
(年)
成交价
元/㎡
楼面单价
元/ ㎡
产品形态预判
苏州新创建设
发展有限公司
高新区312国道西鸿福路南
居住/商业
70/40
1200/2500
706/1563
小高层、高层
苏州永新置
地有限公司
高新区兴贤路北312国道东
居住/商服
70/40
2000/3000
1000/1500
高层
苏州阳山置
业有限公司
高新区兴贤路南、规划道路东
38377
居住
70
2025
1125
小高层、高层
福建闽信投资
顾问有限公司
高新区鸿禧路北出口加工区东
57161
居住
70
2992
4986
别墅
万佳房产
金阊区富相路南、富强路东
居住
70
3600
3600
多层、
别墅
南山地产
金阊富强路西、规划虎新路北
居住
70
3400
1932
小高层、高层
存量合计
本地块周边规划项目很多,目前共约有86万方的住宅存量尚未推出, 未来存在一定竞争压力;从土地的容积率来看,未来产品多以小高层、高层为主
6
现有竞争、未来竞争并存
浒新·金榈湾
金光大道
新创理想城
新港名墅花园
新创地块
永新地块
阳山地块
闽信地块
万佳地块
南山地块
现有竞争
未来竞争
云锦城
现有竞争项目
产品
形态
均价
元/平米
去化率
已推量
(万方)
未推量
(万方)
首次
开盘
金光大道
多层、SOHO
多层:6000
SOHO:4500
98%
8
0
+
云锦城
别墅、高层
——
——
——
——
新港名墅
别墅、洋房、小高层
二期别墅预计:7000
93%
8
10
理想城
多层、小高层、高层
小高层5800多层6300
94%
26
23
合计
——
——
——
44
项目周边竞争分析
7
目录
项目市场分析
项目推案计划
新区市场分析
项目周边竞争分析
竞争个案分析
项目客源定位
项目推广主题
品牌策略
媒体活动策略
推广费用预算
销售节点安排
各阶段推案量
项目定位
推广主题
项目推广策略
8
:预计08年5月份推出,产品主要为高层、别墅为主,与我们的产品有竞争,客源主要以新区为主,对于本案西部客源的拦截也是比较明显,故明年我们项目的小高层面对新区市场竞争压力比较大。
竞争个案分析
:该地块同样位于浒关目前在规划阶段,产品同样以高层为主,推出时间预计在08年下半年,故我们可以打时间差,在08年6月份之前完成项目的主体销售,可以将影响降到最低。
9
:该项目目前同样在前期规划阶段,,小高层、高层产品为主,与我们项目的产品基本雷同,其客源主要以金阊新城、新庄一带为主,基本与本案南部客源冲突,预计推出时间在08年下半年,故本案应该快速建立区域品牌价值高度、快速完成项目销售。
:该项目位于新区,区域认同度较强,客源主要以新区为主,对本案西部新区客源的拦截作用比较明显。08年上半年将推出小高层(面积以100平米以上为主)与本案明年推出的小高层有冲突,但本案在户型面积上有较大的优势,故在客