文档介绍：澳发大厦项目市场定位及推广建议
Contents
一、 宏观房地产市场发展情况: 2
二、 典型项目市场分析: 5
三、 本案现时期特征swot分析: 9
四、 本案项目定位: 11
五、 项目推广建议: 21
宏观房地产市场发展情况:
1、市内六区最近六个月成交状况分析
2007年12月份成交量出现了下滑,特别是今年2月达到低谷,这主要与年底和春节淡季销售有关,参照销售数据,2005、2006年春节所在月份均环比上一月的成交量下跌50%以上,%,幅度在合理的范围内。同时数据显示,在年后两个月,成交量将涨幅会达到60-70%,逐步走出淡季,恢复正常水平。因此,我们相信3月份后,市场会逐渐好转。
2、2008年1、2月成交状况
注:第六周包含春节假期及节后六天时间
从各周成交状况看,春节所在周成交量下幅下降,春节过后,人们仍处于半休假状态,成交量没有明显回升,但可以看出,近一周成交已趋于好转。
价格上属于高位盘整的阶段,近期在南开区市场的带动下,全市价格持续攀升。
3、未来走势判断
由于2007年8月开始,房价增长出现高潮,4个月的增幅达到20%,再加上宏观政策等多方面因素的不断影响,市场出现观望,特别是随淡季的到来,1月份开始成交出现大幅下滑。12月以来大部分项目成交量平平。一方面有原于市场观望,另一方面也由于部分开发商的捂盘惜售。年后,房价仍在怀疑声中上涨,成交量短期已经出现了上涨的迹象。
我们认为,天津市场在未来一段时间内,房价增长的趋势不会变,成交量贡献的格局不会变。这种判断基于土地成本的增加,区域项目稀缺程度,及天津刚性需求市场。从微观上看,价格弹性影响会有所增加,产品自身价值对客户购买意愿和对价格的认可影响将加强。3月份以后,市场供应量将大幅随之增加,这将会与逐渐转缓的市场信心形成相互作用,成交量也会稳步提高。
典型项目市场分析:
区域板块分析:
老城厢及中心板块
名称
楼座
均价
开盘时间
入住时间
壹街区
15幢高层
12000元/平方米
2006-08-23
2008-06-30
中央恋城
高层
12500元/平方米
2007-10
2009-12
同方瞰和平
9幢
14000元/平方米
2006-06-18
2008-10-30
金茂现场
4幢
13500元/平方米
2006-09-22
2008-10-15
伊顿玫瑰公寓
4幢高层
11000元/平方米
2008-03-01
2008-10
其中老城厢板块与本案同类型房屋销售情况
名称
楼座
总户数
均价
开盘时间
入住时间
销售率
中新城上城
11栋住宅,一栋商业
1980套
13000元/平米
2007-9-1
2009年上半年 2010年4月
40%
金盛国际
一栋23层、一栋40层
1000余套
12500元/平米
2007-12-15
2010年
30%
热点区域板块老城厢中的中新城、金盛国际等与本案相关项目,自去年年底开盘以来销售业绩不俗,深得业主关注。但由于所处区域不同,对于本案的影响不大。
本案周边竞争项目分析:
名称
楼盘位置
主推面积
均价
开盘时间
入住时间
犀地
和平区小成都道
180-200平米
18000元/平方米
08年10月
上院
河西区紫金山路燕园旁华北设计院院内
78、102、198平米
12000元/平方米
08年2月
都市斓轩
河西区卫津南路东侧环湖西路西侧
37-80平米
16000元/平方米
2008年3月
2009年5月
水岸江南
河西区梅江南环岛西路11#地
66-88平米
10000元/平方米
2007年8月
2009年下半年
克拉公寓
河西区梅江板块
40-70平米
12000-13000元/平方米
犀地、上院与本案虽所处同一区域内,但产品形式和主推户型存在差异,故不会存在较大的客户分流性。
都市斓轩、水岸江南、克拉公寓与本案皆在同一区域内(河西区),且主推户型与本案相似对本案会产生一定销售竞争,但本案优势地域性又可以略屏蔽这一威胁带来的竞争
。
爵色峰景项目小户型住宅何时上市尚未确定,一定时间内不会对本案造成威胁。
本案现时期特征swot分析:
Swot分析:
S:
1、地处于河西繁华市中心——佟楼商业区,未来升值潜力巨大适宜投资。
2、周边配套设施齐全,餐饮、娱乐、购物等众多生活配套项目分布周围,为置业安家提供便利。
3、交通四通八达,囊括了大部分路经全市各区的公交主线路。
4、本项目