文档介绍：管理学《资本投资与运营管理办法》解读
作为行业领跑者，与优秀同行比，万科主要运营指标并不占优。
非自身运营效率的提高，增长速度取决于资本市场的融资规模。
对现金流、运营质量和效率关注不够，销售增长的同时带来了库存和低效资产的大幅增加。
业绩增长主要依赖总部新增投资，忽略新项目的优质发展，存在项目获取后运营结果低于预期的情况。
新项目投资出现分配不合理现象。
背景
管理学《资本投资与运营管理办法》解读
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主要内容
一、《资本投资与运营管理办法》框架简介
二、《资本投资与运营管理办法》解读
1 . 资本核定管理办法
2 . 运营评价指标及体系
3 . 内部融资管理办法
4. 外部融资管理办法
5 . 新项目投资资金管理办法
三、《资本投资与运营管理办法》对上海公司09年的影
响和对策
四、 对《资本投资与运营管理办法》的思考
管理学《资本投资与运营管理办法》解读
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一、《资本投资与运营管理办法》框架简介
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贯穿规则: 四方面五办法
资本核定
运营评价
融资
管理
投资
管理
资本核定
运营评价指标及体 系
新项目投资资金
内部融资
外部融资
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《资本投资与运营管理办法》关系图
新办法显示：总部对一线公司的投资与一线公司运营结果直接关联。运营评价结果直接影响投
资额度，影响公司可持续发展 。
鼓励一线关注运营质量、优化资产结构，改变集团依赖外部融资实现增长的模式，真正实现内
涵式增长。
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二、《资本投资与运营管理办法》解读
1 . 资本核定管理办法
2 . 运营评价指标及体系
3 . 内部融资管理办法
4. 外部融资管理办法
5 . 新项目投资资金管理办法
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资本核定管理办法—概述
实际占用
集团资源
万科权益
计息负债
总部核定
依据：各一线公司
区域统筹
备注：占用集团资源包括万科方权益和往来投入、计息负债。
《资产核定管理办法》对一线公司当前实际占用的集团资源进行股权资本
和计息负债比例的核定，作为集团对一线公司运营成果评价的基础。
区域统筹
内部往来
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以各一线公司2007年底实际占用减去应上缴总部2007年度利润的集团资源为基数。
按照统一的股权资本、计息负债比率核定各区域的股权资本和计息负债，计息负债率控制目标为50%。
区域和一线公司占用集团资源不变，只在股权资本和计息负债之间进行调整，区域总体计息负债比例须控制在50%，可在一线公司内平衡分配。
过渡期（2008年1月1日至2008年12月31日）外，各一线公司超出目标计息负债比例的负债，双倍计息。
资本核定管理办法--核定原则
备注：
占用集团资源＝万科方权益＋内部往来＋计息负债
计息负债率＝计息负债/占用集团资源
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资本核定管理办法--变动因素
股权资本变动
计息负债变动
增加项：
盈利、分配得到的股
权形式的投资资金
减少项：
亏损、上缴集团利润
增加项：
得到内部借款、外部借款、债权形式投资额度
减少项：
归还内部借款、外部借款、债权形式投资额度
调减股权资本A，增加计息负债A（资金中心借款）；调增股权资本B，调减计息负债B。
原则：调整前后一线公司占用资源总额不变。
关注计息负债率变动，警戒线50%。
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