青岛莱钢·凭海临风商铺营销推广策划思路.pdf

文档介绍：钢·凭海临风
于商铺营销推广的…
我们的出发点是什么？
非常一致的 … 盘盘活
从盘活出发，我们们面临什么问题？
市场现状扫描：
图为2010年11月青岛市商业物业市
场存量及签约量。从图看出：
胶南商业物业存量仅次于城阳，位居居
第二，约40万平；而签约量仅排第五，
。
开发量大，但人口密度不高，产业支
撑不够，导致存量大，市场竞争激烈。
2010年11月青岛各市区商业数据
项目现状扫描：

•偏离市中心，距离海岸线有一段距离。
•属于新开发区域，周边商业配套套、基础
生活配套空白。
区域位置属于两不搭，左为黄岛开发区、
灵山卫商圈，右为胶南市中心，作为商
业项目，人流聚集难度较大。
项目现状扫描：

• 临街30m市政绿化带，成为较大
障碍；
• 一期800套房售罄，入住不到到10户，
入住率太低；
• 周边社区出现同样情况，基本为
投资购房，居民过少。
——人气不足，无法形成商业氛围。
项目现状扫描：

• 建筑——西班牙风格，特色鲜鲜明。看起来很
美，但是与项目定位与销售已无意义；
• 规划——原规划为社区配套，但是入住率过
低，无社区氛围，规划定位需要调整。
项目现状扫描：

• 户型——三个大体块，面积过大，投资价格
过高，可分割、改造的空间较小。
• 1-5#楼2、3层基本为公寓设计，业态指向过
于明确。公寓一般是选择优质质地段、优质物
业，而本案区位环境以及底商+公寓的设计，
让公寓成为非常难处理的物业。
上述各项问题，造成商业没有打开局面，必须进行策略调整，不然就是没有
出路，越放越死的局面。
传统的解决方案：
招招商
经营
销销售