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开题报告
本课题的研究背景及意义
背景
房地产企业是指从事房地产开发、管理、经营、和效劳活动,并以营利为目的进展自主经营、独立核算的经济组织。房地产行业属于我国国民经济的先导型产业，对其他经济部门具有很大的带动作用。房地产的增长可以带动国民经济的开展。中国有30000多家房地产开发企业，2003年房地产开发投资10106亿元，%，高于同期固定资产投资增长〔%〕3个百分点，房地产业对全国GDP的奉献率约占15%，带动了一大批关联产业的开展，而且拉动了消费需求和投资需求。由于房地产业自身的一些特殊性，在其消费和开发的过程中离不开金融的支持。换句话说，房地产开发的过程本质上是一种投资过程，即资金的高效投入和增值收回的过程,没有资金也就没有房地产，因此，房地产开发企业融资问题不可无视。
意义
房地产业是资金密集型产业，收入高，风险高，产出高。随着我国房地产投资和融资体制的变化以及央行关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款限制性规定等多种政策的出台，金融业门槛不断加高，再加上土地招投标政策的实施，房地产企业的核心竞争力也已已经不再局限于产品自身，资本实力已成为企业乃至整个行业安康开展的决定性因素。房地产企业能不能尽快建立健全多渠道的房地产融资体系获得足够的资金支持，已成为企业开展的瓶颈。 
资金是一个企业的血液，无论是创立时期还是开展时期，都需要拥有足够数额的资金。因此，融资对于企业经营管理的重要性不言而喻。又由于房地产企业的资金融通，对和金融政策和资本市场的依赖性特别强，因此本文的研究目的，在于通过分析房地产企业融资的特征、渠道以及融资过程中存在的问题，提出一些针对这些问题的解决措施，使得房地产企业的融资方案能够适应政策和市场的变化，从而保证资金顺畅流转，将风险尽量降到最低，防止危机的发生。
本课题的研究现状
国外相关研究现状
房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts，简称REITs)属美国开展的时间最长，也最为成熟。因此，美国对REITs研究的文献也最多，涉及到有关REITs开展的各个方面，从整体的介绍、开展历史、政策变化对其影响到从定量的角度对RErrs的分红收益率(分红／股价)、净收益、经历所得资金乘数等盈利能力同宏观经济的相关性、股市的相关性等进展定量分析。
  美国的REITs要求REITs将应税收入的90％以上分配给投资人，否那么REITs就不能享受应有的税收优惠。考察1995-1996年间在REITs分红公揭发布前和发布的买卖报价价差，发现如果分红越高，买卖报价价差就会越小，反之，买卖报价差就会越大。因为如果投资者相信公司的管理者对该股票的相关信息知道得比他们多，他们就会倾向加大该股票的买卖报价差。可见，REds的高分红能消除信息不对称水平。
  对于如何衡量REITs的价值，Richard Imperiale在其?房地产投资信托：投资组合管理的新策略?(Real Estate Investment Trusts：New
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