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土地增值税清算计算步骤
土地增值税清算计算步骤：   
  根据?国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知?〔国税函〔2021〕220号〕第一条规定：“关于土地增值税清算时收入确认的问题：土地增值税清算时，已全额开具商品房销***的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。〞
  根据?土地增值税暂行条例?第八条“有以下情形之一的，免征土地增值税：(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除工程金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除工程金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。
    所以应该区分普通住宅、非普通住宅和商铺的销售收入。
    第二步：取得土地使用权所支付金额的分配
    土地本钱按“占地面积法〞分摊：某期工程应分摊的土地本钱扣除工程金额＝土地本钱扣除工程总金额×某期工程占地面积/各期总占地面积
    分配绿化占地面积=某期建筑占地面积比例×道路及绿化面积
    某期建筑占地面积比例=某期建筑占地面积/总建筑占地面积
    分配后的某期占地面积=某期建筑占地面积+分配的绿化道路占地面积
    第三步：房地产开发本钱的分配
1、分期开发的，如果各期完工情况不同，应按建筑面积法对各期开发本钱进展分摊
除土地本钱以外的其他开发本钱按“建筑面积法〞分摊：某期工程应分摊的混合本钱扣除工程金额＝混合本钱扣除工程总金额×某期工程建筑面积/总建筑面积
2、在同一期开发本钱中，应按层高系数法对不同类型的房屋进展开发本钱的分配
⑴计算层高系数
选取普通标准住宅层高〔〕为基数，层高系数设定为1；非普通标准住宅、商铺层高均高于住宅层高，其层高与住宅层高之比，得出其层高系数，即：
非普通层高系数＝非普通住宅层高÷住宅层高＝÷＝1
⑵计算层高系数面积
普通住宅层高系数面积
①总层高系数面积＝普通住宅建筑面积＝㎡，
②已售层高系数面积＝普通住宅已售建筑面积＝㎡；
非普通住宅层高系数面积
①总层高系数面积＝∑〔非普通住宅层高系数×非普通住宅面积〕＝1×㎡＝㎡，
②已售层高系数面积＝∑〔非普通住宅层高系数×已售非普通住宅面积〕＝1×㎡＝㎡；
商铺总层高系数面积
①总层高系数面积＝∑〔商铺层高系数×商铺面积〕＝×㎡＝㎡，
②已售层高系数面积＝∑〔商铺层高系数×已售商铺面积〕＝× ㎡＝㎡。
已售总层高系数面积＝㎡＋㎡＋㎡＝㎡。
    第四步：开发费用的分配
    根据?国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知?〔国税函[2021]220号〕第三条第〔二〕项“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产工程计算分摊并提供金融机构证明，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按“取得