文档介绍：九龙仓集团金鸡湖工程营销方案
目 录
客户需求分析
客户定位
以城市高端物业享受型需求为切入点
营销策略
符合工程定位的销售策略及资金回笼测算
工程认知
独墅湖、半岛、独栋
市场认知
打造苏州顶级岛居别墅
销售管理
易居中国销售管理及执行方案
人类对更高层次居住享受的追求，从来就未停止过思考和追求——
[美 ]规划专家*景观建筑师
苏州顶级别墅市场机遇
一、市场认知
宏观背景研判
宏观经济
城市地理环境分析
苏州市
上海市
昆山市
太仓市
无锡市
2007年年末，全市总人口6244311人，地区生产总值比重占整个江苏省的22%
苏州/昆山已经和上海形成产业经济、文化经济、捷运经济的黄金三角带
世界级影响力城市——苏州
21世纪最具投资价值的金牌城市
世界500强113家投资苏州
2006全国实际吸引外资城市排名第 1
2006长江三角洲综合经济实力排名第 2
2006全国国民生产总值城市排名第 5
城市地位——长三角重要的中心城市之一
中心区
园区
新区
轨道交通的启动,带动苏州已经从一中心逐渐开展成为多中心格局
对内交通：在原有的公交系统根底上，还规划建造两条轨道交通线，覆盖核心市区与五县市，全长将有540公里，分别为东西向的1号线和南北向的2号线，其中：
1号线：东起金鸡湖，西到天平山脚下。
2号线：北起相城区，止于城南吴中区。
对外交通：高速公路、铁路、航空、港口、水路应有尽有，如沪宁高速公路、苏嘉杭高速公路、沿江高速公路、绕城高速公路、京杭大运河贯穿苏州，使嘉兴和上海、杭州、无锡连成一片。
城市交通属性——对外多通路纽系江浙沪、对内轨道拓展城市动脉
宏观经济
城市地理环境分析
GDP总量
【GDP】03-07年，苏州市的GDP以每年增长速度在15%以上，%，已接近往年的年GDP增长率
【人均GDP】保持稳定的人均GDP增速，预示苏州已进入有能力消费高端物业、产品的阶段
【GDP比较】江苏经济龙头，长三角核心城市，是仅次于上海的经济中心
【良好的经济开展，为城市房地产市场开展和商业的开展奠定了根底】
〔二〕、经济环境分析
1、GDP总量
宏观经济
经济环境分析
宏观经济
经济环境分析
人均可支配收入
持续稳定增长的人均可支配收入，为消费者的购房、生活消费等提供了强有力的经济支撑；
虽然苏州居民存储额在上升，但每年存储额比例呈下降趋势，代表居民生活水平在提升中更多的余款是用于消费或投资；
人均可支配收入的增加，消费观念的改变，为苏州房地产市场开展和商业的开展奠定了坚实的根底。
宏观经济
经济环境分析
苏州人口变化
苏州市人口数量从01年的580万增长到07年的624万，人口增长与经济增长同步，预计在“十一五〞期间，全市人口将到达1000万，从而进入特大型城市行列
市区人口增长数量是全市人口增长数量的3倍，反映出市区是吸纳外来人口的主要区域，而局部五县市的居民也逐渐往市区迁移。
【大量人口导入势必产生更多的隐形购房需求】
宏观经济
宏观经济总结
苏州是江苏的经济龙头，长三角核心城市，是长三角地区仅次于上海的经济中心
预计在“十一五〞期间，全市人口将到达1000万，从而进入特大型城市行列
经济增长及居民消费力水准逐年涨幅明显，预示苏州的城市产业动能和消费潜能较大
经济开展方式和产业结构需要进一步调整，过于依赖外资的风险对整体经济影响较大