文档介绍：武汉恒银博汇广场
项目开盘前营销方案
前言
武汉恒银博汇广场项目以其规模优势、地段优势、产品优势和高规格的定位优势,将在蔡甸当地商业市场中占据重要的市场地位。
鉴于本项目动工后即可拿到预售许可证,因此建议恒银博汇广场项目商铺的预定及接收预定金时间初定在2004年12月18日(星期六)。
项目接受预定前的准备工作关键是要理顺营销、推广和广告宣传等各项工作,做好各个节点的控制。为了使项目取得良好的蓄客、认购、销售和招商效果,本司在项目公开预定前为其度身策划一系列的实效性项目推广措施。我们的目标是:树立项目形象、建立项目市场优势、获得良好的销售和招商效果,实现项目销售、招商和发展商品牌“三赢”局面。
一、项目面临的市场态势
1、商业地产竞争逐步激烈
目前蔡甸区商业地产正处于发展起步阶段,随着近几年来整个房地产业的攀升和在汉阳新城强势启动的整体带动下,使得蔡甸本土及外来开发商均瞄准蔡甸区的商机,从而纷纷进行房地产项目的开发。
而针对蔡甸区整体商业现状而言,汉阳大街周边区域是传统的商业中心地段,所以在一段时间以来一直成为开发商在蔡甸投资项目的首选。但随着蔡甸区委、区政府提出与汉阳新城靠拢并实施“新区东移”计划后,蔡甸大道一夜间变成为了投资蔡甸的第一选择,其开发热度与汉阳大街相比有过之而无不及。从而必将导致市场及板块之间的竞争加剧。
2、临街中小型商铺最受市场追捧
从蔡甸商用物业销售情况来看,临街独立型商铺销售单价在3500元/平方米至4000元/平方米;面积在50平方米左右;销售总价控制在15至20万元的临街商铺最为购铺群体的青睐。
从购房群体来源分析得出现阶段蔡甸的商铺购买力主要以投资群体为主,客户多来自于汉阳与汉口两地,因此现蔡甸在售项目中的推广工作均重视在武汉三镇的市场拓展。
3、投资者和商家的投资心理日趋理性,投资保障心态更趋稳重
综观蔡甸区商用物业市场启动较晚,市民对商用物业投资知识缺乏,普遍持非理性的持币观望状态,容易受宣传推广影响,“羊群效应”明显,因而项目采取提升项目形象,突破传统蔡甸商业格局,从保障投资者投资收益的基础上进行宣传,突破持币观望的困局,使其产生购买带动之风。
4、导入全新商业格局,打破传统商业经营模式
从现阶段蔡甸商业现状不难看出还是保持原来“前铺后居”、“下铺上居”的局面,整体经营呈现散而乱的现状。因此恒银博汇广场以全新的商业经营理念和商业格局空降蔡甸必将览尽市场上的“眼球”。
项目以一拖二、三层的建筑结构组成,客观地说现有蔡甸商业经营的业态还主要集中在一层临街经营。二层及三层的商业业态在蔡甸当地几乎没有,因此,项目二层及三层商铺的销售工作将直接受到市场上各种客观因素的影响。有见及此在项目的推广工作中需突出其与整体市场现状的不同性,从引领一种全新的商业格局的高度来为项目的销售找突破口。
5、全新商业经营管理,开创蔡甸商业新里程。
参照国内外先进商业的管理模式,率先在蔡甸引入商业经营管理公司,此举不但能为项目的规划提供合理的商业建议,同时也能为项目提供一种稳定、有序的赢利环境,这将是商用物业良好经营的有力保证。是恒银博汇广场有效区分于其它商业项目的最终优势。从而使投资户、经营户对项目建立起信心的保障。
对策:
市场竞争激烈,本项目应以最好、最新潮及最有投资价值的商业形象入市。项目以蔡甸首个集合购物、餐饮、娱乐、休闲的综合型商业呈现,开创当地
“一站式”购物的最新潮流。针对产品自身一拖三的建筑形态,进行包装后我们提出“买三层、变五层”的产品形象包装,务求引起目标受众对项目的关注与共鸣。
在针对投资客户群体方面,为了缓解市场普遍不认同上楼经营的传统意识,本项目建议采用二层、三层3年返租计划,给予投资者和经营户一颗定心丸,在此基础上更需要结合多元化的事件营销组合和推广策略。从而使本项目形成鲜明、独特的投资价值及投资保障,构筑自身的竞争优势,快速入市,迅速完成销售。
二、整体策略
根据项目的销售和招商目标,本策划方案主要从以下几个方面进行:
1、招商工作先行,通过主力商户加盟来带动项目的销售工作
由QQ派招商专员先行与大型商户进行前期的业务沟通工作,根据招商工作的开展及落实,再行调整项目的整体发售策略。
招商销售成功——直接解决项目(二层、三层)、(三层)、(八角楼)
的销售任务;
招商租赁成功——直接解决项目(二层、三层)、(三层)的租赁任务,通过开发商对主力商户所收取的租金,用于对购铺群体进行整体的返租计划;
2、每一档商铺将实行一层、二层、三层整体销售原则
考虑到二层与三层商铺在销售过程中对客户吸引力有限,为保证项目整体销售平稳,故要求三层商铺需联体进行发售。从而避免一层热销,二层、三层商铺无人问津的尴尬局面。
3、投资回报保障原则
发展