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第一章不动产与不动产价格
重点提示：本章为不动产的根底概念局部。着重介绍了不动产的定义、特征，不动产价格的概念、分类以及不动产价格的影响因素。
第一节不动产
一、不动产概念
1．不动产的定义
关于不动产的定义有很多种。在民法中，将财产〔或称为物〕分为动产和不动产两类〔柴强，2001〕。如法国民法典第五百一十六条规定：“一切财产，或为动产，或为不动产。〞对动产和不动产而言，通常是以财产能否自由移动为依据进展划分的。相对于动产来说，不动产的主要特征表现在它不能移动，或者虽然可以移动，但移动后会破坏它的完整性、使用价值及功能，或者会带来明显的经济损失。关于不动产的界定，日本民法典第八十六条规定：“土地及其定着物为不动产。〞意大利民法典第八百一十二条那么详细规定：“土地、泉水、河流、树木、房屋和其他建筑物，即使是临时依附于土地的建筑物以及在一般情况下那些或是自然或是人为地与土地结为一体的物品是不动产。固定河岸或者河床之上并且为永久使用而建造的磨房、浴场、以及漂浮在水面上的建筑视为不动产。〞中国大陆有关立法中，也使用了不动产的概念，如?中华人民国担保法?第九十二条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上建筑物。〞
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本课程的定义是：不动产是指不能移动位置或者移动位置后会引起性质、形状改变而造成经济损失的财产。
2．不动产实物与权益
〔1〕不动产实物
①土地
关于土地，人们有各种不同的认识，其中最有代表性的观点有三种。第一种观点认为土地是指地球外表的陆地。第二种观点认为土地不仅包含地球外表的陆地，也包含水域，是由地貌、土壤、岩石、水文、气候、植被等要素组成的自然历史综合体。第三种观点认为土地是自然物、自然力或自然资源，“经济学上的土地是侧重于大自然所赋予的东西。〞它“指的是自然的各种力量，或自然资源。〞“不仅指土地的外表，……还包括地面上下的东西。〞〔伊利、莫尔豪斯，中译本，1982〕
②建筑物
建筑物是指人工将建筑材料、建筑构配件和设备等营造而成的整体，包括房屋和构筑物两大类。房屋指建筑物中具有完善的维护构造、能够遮风避雨，并可供人类在其直接从事生产和生活等活动的空间场所。构筑物指房屋以外的建筑物，人们一般不能在其直接从事生产和生活等活动，如烟囱、水塔、道路、桥梁、隧道、水坝等。根据建筑物的用途，通常可分为生产性建筑和非生产性建筑两大类。前者包括工业建筑和农业建筑，后者包括居住建筑和公共建筑。
③其他附着物〔Fixtures〕
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其他附着物由相关法律予以界定。如美国有关法律规定，一旦某动产〔Personal Property〕被视作附着物，那么该动产在法律上将被看作土地的一局部，无论该动产原来属于谁，都将归土地所有者所有。那么在什么条件下，动产才可被视作附着物呢？美国的判断准那么是动产所有者是否有此意愿。例如，土地所有者和承租人在契约中约定，承租者在所承租的土地上建造的附属车库〔Automobile Garage〕可以在租约到期前撤除移走，那么该车库为承租者的动产而不属于附着物；假设契约约定不能撤除，那么该车库将被视为附着物而为土地所有者所有。但假设某些依附于土地或建筑物的动产，移动时必然会对土地、建筑物或该动产本身造成很大损害，那么无论该动产所有人是否有此意愿，该动产都被视作附着物，如给排水管道、电力、热力系统等。另外，不动产业主为提高其不动产的价值和功能，在地上建造的庭院、花园、假山、栅栏等，也是附着物。
〔2〕不动产权益
不动产权益是指由法律设定