文档介绍：连云港新世纪商贸城市场研发报告
2007-4-30
前言
,。根据目前连云港房地产发展情况,至2002年以来,连云港房地产一直处于快速发展状态,2007年连云港房地产大批量上市,导致众多商家兵刃相戈,尤其是墟沟地产,至2007年7月份,将有300万平方米左右地产陆续上市,而整个墟沟仅20万人口,严重供大于求。
连云港新浦区,在2005年,房地产开发热火了大批地产开发商,而连云港土地供应量虽有所控制,但前几年拿地未上市,均在2007年陆续上市,因此,总体而言,2007年连云港房地产将进入更加专业化时代,形成强者适存的格局。
特别是商业地产,2003年以来,随着万润地产、九龙地产、振兴地产、中德地产、汇金地产等大批量开发商业地产开发,尤为2004年竞争最为激烈,各个商业地产商使出浑身解数,挤进战场。比如,当时流行产权式商铺,最大每年返利达12%,大部分商家返利10%,仅少数商家反利维持在8%左右。
中德广场为了能销售最大化,准备引进普尔斯马特国际型大型超市,因不符合市场而放弃,最终引进了新一佳超市,红太阳家具城等等。汇金广场,商业运作至今达三四年,但目前商业仍处于不温不火状态。
连云港地产情况,已走至目前状态,那么如何在商业地产中处于强势,稳操胜券,达到最佳效果,关键在于商家是如何看待、设计自身产品,是否符合市场需求。更是如何让项目“四最化”——去化最快化、品质最高化、形象最好化、利润最大化!
本次南京昆易公司历经三四年对连云港房地产市场的关注,为期近35天左右的市场调研,针对本项目商业地产情况进行深入详细的调查,并以本项目更好更准的定位为宗旨,展开细化工作。
现立卷呈交贵公司,望不吝赐教。
目录
第一章 城市情况 6
第二章 城市规划情况 9
第三章 城市土地市场情况 13
第四章 连云港房地产商品房市场发展情况 16
第五章 连云港商业地产市场情况 21
第六章 市场问卷调查情况 23
第七章 本项目基本情况(略) 105
第八章 项目SWOT分析 106
第九章 发展阶段分析 108
第十章 项目整体定位 110
第十一章 项目客户群定位 114
第十二章 项目形象定位 120
第十三章 项目开发节奏建议 122
第十四章 项目规划定位建议 123
第十五章 项目景观定位 127
第十六章 装修标准建议 129
第十七章 设施配套建议 130
第十八章 项目商管/物管定位 132
第十九章 项目价格定位 133
第二十章 项目销售模式建议 137
第二十一章 项目推广主题建议 140
第二十二章 项目营销策略建议(略) 141
城市情况
城市概况
连云港市,江苏省辖地级市。位于江苏省东北部,东濒黄海,土地总面积7444平方公里,。全年完成12个乡镇(街道办事处)区划调整,其中涉及灌云县3个,灌南县7个,新浦区1个,连云区1个。2005年底,连云港市辖3个区、4个县,共有56个镇、31个乡、14个街道办事处,204个居民委员会、1437个村。
交通情况
连云港市境内铁路全长90公里,火车站14个。公路建成了宁连高速、新墟一级公路,国家重点建设的铜三、连霍两条高速公路在境内交汇。港口作为一种资源是连云港市最具有特色的一大优势。
连云港市是一个带状城市,总体布局为“一市双城”。新浦、海州地区是全市政治、经济、文化中心,也是工业的主要聚集地。城区采用方格式道路布局,主要有解放路、朝阳路、海连路、海昌路、南极路、通灌路、幸福路、人民路、中山路、海棠路、洪门等街、路,构成新海地区、连云地区干道网。
城市交通情况比较好,各个干道路段交通优良,对商业物流发展有着较大的促进作用。
城市经济情况
经济实力快速提升,经济结构逐步优化。::,%。2006年,城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到10006元、3869元。
%,%,说明整个城市发展比较好,连云港产业结构发展逐步向大城市靠拢。
城镇居民可支配收入为1万元左右,从中推算普遍老百姓购房平均可承受房款范围在15~20万元左右。农民平均可承受房款范围在6-8万元左右。那么在房地产开发过程中,
房款总额大小需慎重把控。
城市人口情况
。,%,其中连云区人口增长最快,%。,。
市区人口达70多万人,从连云港整体人群结构来看,普遍以4口之家居多,部分居民乃至5口以上。
城市发展